İstatistiksel verilere göre 2008 yılında ortalama dört kişiden oluşan hane halkı büyüklüğü, günümüz itibarıyla üç kişinin sınırına kadar gerilemiştir. Yalnız yaşayan fertlerin toplam haneler içindeki payı yüzde yirmi barajına dayanır. Sanayi devrimi sonrası oluşan ve uzun yıllar liberal ekonomik düzenin temel tüketim birimi olarak işlev gören standart çekirdek aile modeli hızla çözülme eğilimi gösterir. Türkiye genelinde 2001 yılında 2,38 olan doğurganlık hızının, 1,48 gibi yenilenme seviyesinin çok altına inmesi ve altmış beş yaş üstü nüfus oranının tarihte ilk kez yüzde on bandını aşması, bahse konu atomize yaşam eğilimini destekleyen temel demografik itici güçlerdir. Evlilik kararlarının ekonomik nedenlerle ötelenmesi kentlerin mekânsal organizasyonunu da kökünden değiştirmektedir.
Ne var ki kent planlaması ve inşaat sektörü, toplumun sosyolojik hızına ayak uydurmakta büyük zorluk çekmektedir. On yıllar boyunca üç oda bir salon formatını sarsılmaz bir standart olarak kabul eden geleneksel müteahhitlik anlayışı, değişen demografik gerçekliğin fersah fersah gerisinde kalmaktadır. Bugün Gümüşhane, Tunceli, Eskişehir veya Ankara gibi tek kişilik hanelerin ve öğrenci nüfusunun yoğunlaştığı kentlerde, mikro konutlara yönelik muazzam bir talep patlaması gözlemlenmektedir. Buna karşın mevcut konut stokunun inatla büyük aile evlerinde yoğunlaşması, piyasa dengelerini ciddi şekilde bozarak yapısal bir uyumsuzluk üretir. Daire metrekarelerinin küçülme eğilimi, sadece sosyolojik bir tercih farklılığından ibaret de değildir. Arsa maliyetlerindeki aşırı yükseliş ve inşaat girdilerindeki enflasyonist baskı, sektörü aynı emsal alanına daha fazla sayıda ancak çok daha küçük bağımsız bölüm sığdırmaya mecbur bırakmaktadır. Üretilen kentsel mekân, bütünüyle ekonomik bir hayatta kalma refleksinin somut ürününe dönüşmüştür.
ALICI SINIFIN BİLGİ DURUMU
Yaşanan demografik evrimi yalnızca küçülen ailelerin daha dar metrekarelere sığmaya çalışması şeklinde okumak, kentsel tabloyu bütünüyle eksik yorumlamaktır. Piyasayı asıl yönlendiren güç, sermaye birikimini elinde tutan orta yaş beyaz yakalı grubunun taşınmaz ediniminde sergilediği paradoksal tutumdur. İlgili kitle, geçmiş dönemlerin aile yuvası kurma güdüsünü güya terk etmiş ve ussal bir yatırımcıya dönüştüğünü iddia eder. Oysa karşımızdaki sosyolojik gerçeklik, rahmetli İlber Ortaylı’nın literatürümüze kazandırdığı tabirle tam bir “yarı cahil” yanılgısıdır.
Kendi alanında uzmanlaşmış bir tıp hekimi düşünün: Hastasının internetteki arama motorlarından edindiği derme çatma bilgilerle teşhis koymaya çalışmasını, mesleki birikimine yapılmış ağır bir hakaret kabul eder. Ne var ki aynı hekim, milyonlarca liralık şahsi birikimini gayrimenkule yönlendirirken bir değerleme uzmanının yahut profesyonel bir yatırım danışmanının kapısını çalmaya gerek duymaz. Değişen toplumsal yapının ve kısıtlı finansal okuryazarlığın verdiği özgüvenle, mülkün fiyatını aylık kiraya bölüp basit bir amortisman süresi bulduğunda, kusursuz bir yatırım stratejisi keşfettiğini ve son derece derin bir analiz yaptığını zanneder.
Oysa daha önceki yazılarımızda faiz, fiyat ve kira denklemleri üzerinden defalarca kanıtladığımız üzere gayrimenkul yatırımı salt bir kira çarpanı hesabına indirgenemez. Bahse konu beyaz yakalı kitle, dijital bir işlem tablosunda iki hücreyi birbirine oranlarken enflasyonun reel getiriyi nasıl erittiğini tamamen gözden kaçırır. Tapu harcı beyanlarındaki gerçek değer sapmalarının yarattığı hukuki ve mali riskleri, mülkün yıllar içindeki fiziki yıpranma payını ve en önemlisi sermayenin alternatif maliyetini hesaba katmaz. Nakit gücünü elinde bulunduran bu grup, aslında geçmişin ezberci mantığını terk etmemiş, sadece o ilkel mantığı modern bir yatırımcı jargonuyla makyajlamıştır. Kapsamlı risk analizinden ve uzman görüşünden yoksun bu yaklaşım, gayrimenkul piyasalarımızın neden bir türlü derinleşemediğinin ve sığ bir rant alanına hapsolduğunun en açık kanıtıdır.
MİMARİ EVRİM VE KADEMELİ MÜLKSÜZLEŞME
Toplumsal yapının parçalanması ve ekonomik kısıtlar, piyasa dinamiklerini olduğu kadar mimari tasarım dillerini de derinden değiştirir. Geleneksel konut tasarımında değişmez bir kural olan devasa mutfaklar ve atıl misafir odaları, yerini verimliliğe odaklanan modüler yaşam birimlerine bırakmaktadır. Kariyer odaklı yalnız yaşayan profesyoneller veya gençler için ev kavramı, işlevsel ve paylaşımlı bir deneyim alanına dönüşür. Özel yaşam alanlarındaki metrekare daralması, yeni projelerde bina içi sosyal donatılarla ve ortak kullanım alanlarıyla telafi edilmeye çalışılır. Kentsel mekân, bireyin sadece uyuduğu değil, ortak alanlarda sosyalleştiği çok katmanlı bir yapıya evrilmektedir.
Ancak piyasada şekillenen ilgili yeni denge, beraberinde çok daha yapısal bir toplumsal yarayı, yurttaşın kademeli olarak mülksüzleşmesini getirir. Kuşaklar arası servet transferinin yönü tamamen değişmiştir. Geçmişte çocuklarına içinde yaşayacakları bir ev alarak sermaye aktaran kuşaklar, bugün ellerindeki kaynağı düzenli gelir getiren mikro konutlarda konsolide etmektedir. Buna karşılık çalışma hayatına yeni atılan genç kuşaklar ile tek ebeveynli haneler, erişilmesi imkânsız peşinat tutarları ve yüksek finansman maliyetleri yüzünden mülk sahibi olma hayalini bütünüyle yitirir.
KALICI KİRACILIK VE İDARENİN YENİ ROLÜ
Sermaye belirli bir yaş ve gelir grubunun elinde toplanırken, geniş kitleler kentler üzerindeki sahiplik iddialarını birer birer kaybeder. Bahse konu sosyolojik kırılma, gayrimenkul mülkiyetinin toplum geneline yayılmak yerine sermaye sınıfının elinde konsolide olmasına zemin hazırlar. Genç kuşaklar, kendi şehirlerinde kalıcı olarak kiracı statüsüne itilmektedir. Kentsel mobilite ve ulaşım odaklı gelişim projelerinde raylı sistemlere yakınlık, evin metrekare büyüklüğünden çok daha kritik bir parametre haline gelmiştir. Gençler, mülkiyet iddialarından vazgeçmek pahasına kentsel merkezlere ve ortak çalışma alanlarına yakın kalmayı seçer. Toplumun geniş kesimleri için mülkiyetin yerini fiilen bir tür kentsel abonelik sistemi almaktadır.
Mevcut mülksüzleşme dalgasını kırmak ve kentsel dengeyi yeniden kurmak, idarenin temel sorumluluğudur. Devletin doğrudan müteahhitliğe soyunarak devasa şantiyeler kurması, serbest piyasa ilkeleriyle taban tabana zıttır. Kamu otoritesinin asıl yapması gereken, piyasayı regüle edecek yapısal finansal enstrümanları ve alternatif mülkiyet modellerini ivedilikle devreye almaktır. Sadece yüksek kârı haiz lüks konut üretimini izlemek yerine, mülkiyet devri gerektirmeyen kiralık sosyal konut projelerinin hukuki altyapısı dünya standartlarına taşınmalıdır.
İlgili altyapı tesis edilirken, gelişmiş piyasalarda alt ve orta gelir grubunun barınma krizini çözen “kirala-öde” sistemlerinin yasal zemini hazırlanmalıdır. İkincil piyasaların derinleştirilmesi ve risklerin kurumsal yatırımcılara dağıtılması yoluyla, tıpkı Batı örneklerinde olduğu gibi yirmi veya otuz yıla yayılan uzun vadeli konut kredisi mekanizmaları yaratılmalıdır. Kredilerin menkul kıymetleştirilmesi ve ipoteğe dayalı türev araçların geliştirilmesi, sisteme ihtiyaç duyduğu likiditeyi sağlayacaktır. Söz konusu yasal düzenlemelerle gayrimenkul yatırım fonlarının tabana yayılması desteklenmeli ve kentsel rant, toplumun geniş kesimleri için akılcı mekanizmalarla erişilebilir kılınmalıdır.
Aksi takdirde Türkiye’nin metropolleri, mülkiyetin dar bir zümrenin elinde biriktiği ve nüfusun büyük çoğunluğunun kalıcı birer aboneye dönüştüğü kilitlenmiş yapılar olmaktan kurtulamaz. Barınma politikaları, çağın demografik gerçeklerine uygun bir vizyonla acilen yeniden kurgulanmalıdır.