Bu yanılsama yalnızca yatırımcı cephesinde değil sektöre hizmet üreten aracılık mekanizmalarında da kendisini tüm çıplaklığıyla göstermektedir. Söz konusu yanılgının sadece ülkemize özgü bir kurumsal eksiklik olduğunu düşünmek ise büyük bir hata olur.
Gayrimenkul yatırımını hiçbir donanım gerektirmeyen kolay bir zenginleşme aracı, emlak aracılığını ise mevcut işe ek yahut emeklilikte yapılabilecek basit bir iş sanma sanrısı tüm dünyada görülen ve küresel ölçekte ağır mağduriyetler yaratan evrensel bir problemdir.
BÜYÜME MİTİ VE TELEVİZYON ŞOVLARI
Gayrimenkul yatırımlarının doğasında var olan düşük likidite ve asimetrik bilgi, yatırımcı psikolojisini tarihsel yanılsamalar üzerinden manipüle eder. Çoğu amatör yatırımcı, varlık fiyatlarının salt içsel bir değere değil gelecekte başka bir piyasa aktörünün daha yüksek bir bedel ödeyeceği inancına dayanan “Daha Büyük Aptal Teorisi” ile hareket etmektedir. Makroekonomik döngüleri, demografik kırılmaları ve pazarın doygunluk noktalarını hesaba katmayan kitle, geçmişteki olağanüstü büyüme trendlerinin sonsuza dek süreceğine inanır.
Psikolojik tuzakların bir diğer boyutu ise özellikle Amerika Birleşik Devletleri menşeli televizyon şovlarının körüklediği, eski evi alıp yenileyerek satma hayalidir. Ekranda dönüşüm hikâyeleri gerçek hayatta ekseriyetle hüsranla sonuçlanır. Bahse konu senaryoda amatör yatırımcının görmekte zorlandığı iki büyük kör nokta bulunur. Birincisi, kentsel bütünlük gerçeğidir. Siz 5 milyon liralık eski bir apartman dairesi alıp içine 2 milyon lira harcadığınızda, binanın dökülen altyapısını, ısı yalıtımını, ortak alanlarını yahut komşu profilini değiştirmiş olmuyorsunuz. Kâr beklentisiyle 8 milyon lira hayal ettiğiniz daireye, piyasanın akılcı alıcısı en fazla 6 milyon lira teklif etmektedir. İkincisi ise zaman maliyetidir. Birey, aylar süren şantiye yönetimiyle uğraşırken kendi esas mesleğini icra edememekte ve oradan elde edebileceği olası geliri bütünüyle kaybetmektedir.
MÜLKİYET HUKUKU VE HUKUKİ ESARET
Türkiye örneğine baktığımızda, inşaat aşamasındaki projelerden, yani maketten ev alma pratiğinin ne denli riskli olduğunu da rahatlıkla görebiliriz. Birçok vatandaşımız, noter huzurunda imzalanan sözleşmelerin yahut alınan kat irtifakı tapusunun, müteahhidin binayı bitireceğinin mutlak bir garantisi olduğu yanılgısına düşmektedir. Oysa hukuki olarak kat irtifakı tapusu, sadece inşaata başlanmış veya başlanacak bir arsa üzerindeki varsayımsal payınızı gösterir, evi tamamlama garantisi kesinlikle vermez. Etraftaki 5 milyon liralık evlerin arasında “2 milyona arsadan aldım, çok kârlıyım” diyerek övünen kişilerin, yıllar sonra inşaatın yarım kalmasıyla nasıl mağduriyetler yaşadıkları ve akşam haberlerine nasıl konu oldukları, ne yazık ki acı bir Türkiye klasiğidir.
Tabii ki bu durum sadece ülkemize özgü değildir, mülkiyet haklarının görece erken oturduğu düşünülen Batı dünyasında da sıklıkla benzer sorunlar görülmektedir. Gayrimenkul yatırımının evrensel ve standart bir mutlak mülkiyet metni üzerine inşa edildiğini varsaymak büyük bir hatadır. Batı dünyasında mülkiyet, bizim anladığımız anlamda “toprağın ebedi sahipliği” anlamına gelmeyebilir. Birleşik Krallık’ta yaşanan zemin kirası skandalı, dev inşaat şirketlerinin kira hakkı sistemiyle arsa paylarını ellerinde tutarak konut sahiplerini nasıl kendi evlerinde esir ettiklerini tüm çıplaklığıyla göstermiştir. Yahut Amsterdam’da belediyenin arazileri satmayıp kiraladığı sistemden, Paris’te arsa mülkiyeti ile bina mülkiyetini birbirinden tamamen koparan modellere kadar uzanan geniş yelpaze gayrimenkul yatırımının ezbere dayalı satın alma işleminden ibaret olmadığını, derin bir hukuki okuryazarlık ve durum tespiti gerektirdiğini gözler önüne sermektedir.
ONTOLOJİK BİR AYRIM
Sektör etrafında şekillenen en yıkıcı efsane, gayrimenkul satış sürecinin sadece birkaç ezberlenmiş kalıpla (Lokasyon?) yürütülebilecek bir sosyalleşme faaliyeti sanılmasıdır. Bu noktada, emlak danışmanı ile “emlakçı” figürlerini birbirinden kesin çizgilerle ayırmak ontolojik bir zorunluluktur.
“Emlakçı” olarak tabir edilen kesim, müşterinin hiçbir finansal temele dayanmayan yüksek fiyat talebini meşhur sarı siteye düz bir ilan olarak giren, birkaç pankart asan, kendisine ait gerçek bir portföyü bulunmayan vasıfsız bir kitledir. İlgili güruh, yalnızca mal sahibinin telefonla görüşme yükünü üstünden alarak, sürecin hiçbir aşamasında katma değer yaratmadan komisyon elde etmeye çalışır.
Hâlbuki profesyonel bir emlak danışmanı, pazar analizlerini ve hukuki durum tespitlerini bizzat yapan teknik bir uzmandır. Gerçek bir danışman, gerektiğinde mülk sahibine talep ettiği fiyatın piyasa dinamikleriyle uyuşmadığını ve yanlış olduğunu net bir dille söyleyebilen, kendi nitelikli portföyünden doğru alıcıyı çıkaran kişidir. Dahası, özellikle kiralık gayrimenkul süreçlerinde mülk sahibini gelecekteki olası krizlerden koruyarak sorun çıkartmayacak güvenilir kiracıyı bizzat tespit eden bir risk yöneticisidir.
Türkiye özelinde meseleye baktığımızda, Ticaret Bakanlığı tarafından getirilen ve mesleği disipline etmeyi amaçlayan uzmanlık belgelerinin dahi uygulamada yetersiz kaldığını görüyoruz. İlgili yasal mevzuatlar kâğıt üzerinde önemli olsa da denetim zafiyetleri nedeniyle sistem bir vitrin düzenlemesine dönüşmüştür. Belgesiz ve kayıt dışı çalışanlar piyasa için ayrı bir garabet oluştururken, söz konusu yetki belgelerinin ve sınavların son derece kolay aşılabilir olması bambaşka bir yapısal sorundur. Öyle ki, mesleğini hakkıyla ve uluslararası standartlarda icra eden profesyonel emlak danışmanlarının bizzat kendileri, liyakati ölçmekten uzak olan bu sığ sınav sisteminden haklı olarak şikâyet etmektedir. Sadece birkaç günlük ezberle geçilebilen yetersiz sınavlar, sektöre analitik düşünme yetisinden ve hukuki altyapıdan yoksun kalabalıkların yığılmasına kapı aralamaktadır. Binlerce belgesiz aracının kayıt dışı biçimde faaliyet göstermesi bir yandan devletin astronomik bir vergi kaybına uğramasına neden olurken; diğer yandan hem yasal boşluklardan faydalananların hem de kolayca belge alanların yarattığı haksız rekabet ortamı, mesleğini vergi vererek, ofis açarak, araştırma yaparak ve etik kurallara bağlı kalarak icra eden gerçek danışmanları derinden yaralar. Liyakatsizlik ordusu, sahte ilanlar ve hukuki zafiyetlerle piyasanın güven zeminini bütünüyle tahrip etmektedir.
SERMAYE BİRİKİMİ VE LİYAKAT
Benzer bir sığ bakış açısı, kentsel mekânı üreten müteahhitlik kurumunda da karşımıza çıkmaktadır. Başka bir ticari alanda, örneğin tekstilde, sanayide veya gıdada sermaye edinen her bireyin, elindeki nakit gücüne güvenerek kolayca müteahhitlik yapabileceğini sanması ülkemizin en büyük kentsel travmalarından biridir. İnşaat ve gayrimenkul geliştirme işlemi sadece beton dökmek değildir. Finansal fizibilite, kentsel planlama uyumu, sosyolojik hedef kitle analizi ve risk yönetimi gerektiren çok boyutlu bir bilimsel sahadır. Sahip olunan sermaye, teknik uzmanlığın ve liyakatin yerini asla tutamaz.
Toplumun en geniş kesimini oluşturan orta direk vatandaşlar için bir konut edinmek, sadece bir barınak bulmak değil, muhtemelen insan hayatındaki en büyük, en riskli ve geri dönüşü en zor yatırım kararını almaktır. Böylesine yaşamsal bir adım atılırken, kararların kahvehane köşelerindeki kulaktan dolma bilgilere veya elinde çantasından başka hiçbir sermayesi olmayan “emlakçılara” emanet edilmesi düşünülemez.
Yurttaşların, birikimlerini kentsel mekâna bağlarken mutlak suretle yetkinliği kanıtlanmış, eğitimli emlak danışmanları ve uluslararası standartlarda rapor üreten bağımsız değerleme uzmanları ile istişare etmesi hayati bir zorunluluktur. Aynı şekilde, büyük ölçekli sermaye sahiplerinin de inşaat sektörüne girerken mühendislik, planlama ve pazar analizi uzmanlıklarına teslim olması gerekmektedir. Bahsedilen uzmanlıklara gereken kıymet ve yasal koruma verilmediği, mesleki liyakat yerine salt sosyal ilişkiler ağı yüceltildiği sürece, Türkiye veya dünya fark etmeksizin spekülatif piyasa her daim derinleşecek, krizler kaçınılmaz olacak ve kentsel ekonomimiz mevcut sığ rant döngüsünün içinde erimeye devam edecektir.