*Görsel yazının içeriğine uygun olarak yapay zekayla üretilmiştir.
Serbest piyasanın organik işleyişi içinde, toprağa yahut kentsel mekâna gömülü haldeki donuk sermayenin akılcı bir finansal araca dönüşebilmesi, ancak müteallik değerin uluslararası standartlarda, yansız bir biçimde belgelenmesiyle olanaklıdır. Gelinen aşamada, Türkiye ekonomisi için yaşamsal bir öneme sahip olan değerleme sektörünün yapısal dinamiklerini irdelemenin vakti gelmiştir. Zira kentleşme pratiğimizin temel açmazlarından biri, mekânı salt bir barınma alanı olarak görüp, mülkün sermaye birikim sürecindeki yerini ussal bir zeminde okuyamamaktır.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU VE EKONOMİK SİSTEMDEKİ İŞLEVİ
Toplumsal davranış kalıplarımıza baktığımızda oldukça çarpıcı bir çelişkiyle karşılaşırız. Ortalama bir yurttaş, kullanılmış bir otomobil alırken bağımsız bir ekspertiz yaptırmayı tartışılmaz bir zorunluluk olarak kabul ederken, hayatının belki de en büyük yatırımı olan konut veya arsa alımında aynı teveccühü maalesef göstermemektedir. İlgili tutum, sadece ihmalkârlıkla açıklanamaz aynı zamanda kentsel mekânı piyasa ekonomisinin kuralları dahilinde tam olarak içselleştirememekten kaynaklanan tarihsel bir yanılsamadır. Oysa gayrimenkul değerleme raporu, yapının veya arsanın yalnızca fiziksel sınırlarını belirlemez; ilgili mülkün piyasa içindeki rasyonel karşılığını, hukuki durumunu, statik uygunluğunu ve barındırdığı diğer görünmez riskleri kesin olarak tayin eder. Değerleme mekanizması, mülkiyetin görünmez el aracılığıyla en verimli şekilde el değiştirmesini sağlayan, alıcı ile satıcı arasındaki asimetrik enformasyonu ortadan kaldıran temel bir güven kurumudur. Söz konusu güven kurumu çalışmadığında, piyasadaki fiyat oluşumu akılcı temellerden kopar ve kentin organik gelişimi spekülatif bir kaosa sürüklenir. Türkiye’de gayrimenkul ipoteklerinin menkulleştirilmesi ve uluslararası fonların sisteme entegre edilmesi isteniyorsa, değerleme kavramının lüks değil, altyapısal bir mecburiyet olduğu acilen idrak edilmelidir.
BÖLGESEL ADALETSİZLİK VE MEKANSAL KUTUPLAŞMA
GABİM verileri, değerleme sektörünün kendi iç işleyişine ayna tutarken, eşzamanlı olarak ülkemizin mekânsal ve ekonomik coğrafyasına dair çarpıcı bir bölgesel adaletsizlik resmini de gözler önüne sermektedir. Serbest piyasanın doğal akışı ve küresel kapitalizmin yığılma dinamikleri içinde, uluslararası ağlara entegre olmuş İstanbul gibi bir metropolün değer üretiminde, işlem hacminde ve gayrimenkul hareketliliğinde aslan payını alması beklenen bir sonuçtur. Ancak, mülkiyetin finansallaşması ve değerleme süreçlerinin neredeyse tamamen dar bir coğrafi havzaya sıkışması, Anadolu’nun diğer illerindeki devasa donuk sermayenin ekonomik sisteme tam anlamıyla entegre edilemediğinin en somut kanıtıdır. Ülke sathındaki tüm mülkiyetin doğru fiyatlanarak ekonomiye kazandırılması, ulusal servetin canlanması için elzemdir. Diğer illerin de bahse konu sisteme eklemlenmesi adına acil yapısal önlemler alınmalıdır. Şüphesiz ki, Türkiye’nin bölgesel kalkınma sorunları ve mekânsal kutuplaşmanın tarihsel kökenleri son derece derin meselelerdir ve tamamen başka bir yazının konusunu teşkil etmektedir; lakin piyasanın organik genişlemesinin önündeki engelleri okumak adına GABİM istatistikler bir çıkış noktası özelliği göstermektedir.
2025 VERİLERİ IŞIĞINDA DEĞERLEME SEKTÖRÜNDE TRÖST EĞİLİMLERİ
Yayımlanan 2025 yılı sektör analizlerine yapısalcı bir bakışla yaklaştığımızda, sistemin içinde barındırdığı manipülasyon risklerini ve tehlikeli tröstleşme eğilimlerini salt kavramsal düzeyde değil, somut istatistikler üzerinden de açıkça görebiliyoruz. Serbest piyasanın üretken ruhu, çok aktörlü ve tamamen bağımsız bir yapıyı zorunlu kılarken; incelediğimiz veriler, iş hacminin adeta bir oligopol yapısı içinde yoğunlaştığını kanıtlamaktadır. İstatistiklere göre, 2025 yılında üretilen değerleme raporlarının yüzde 49’lık devasa bir dilimi, sektördeki lisanslı kuruluşlar arasından yalnızca en büyük 20 firmanın elinden çıkmıştır. İlgili yoğunlaşma, pastanın geri kalan yüzde 51’lik kısmının hayatta kalma mücadelesi veren 132 firma arasında dağıldığını göstermektedir.
Sektörün işleyiş pratiğine aşina olmayanlar için bahse konu tekelleşmenin arka planında yatan mekanizmayı, yani hizmet alım süreçlerini deşifre etmek elzemdir. Ortalama bir yurttaş ipotekli konut kredisi kullanmak istediğinde, bağımsız bir değerleme uzmanını doğrudan kendisi seçemez. Kredi tahsisini yapacak olan finansal kuruluş, önceden sözleşme imzaladığı belirli sayıdaki değerleme firmalarından hizmet almayı zorunlu koşar. Vatandaş aldığı hizmetin bedelini bankaya öderken, banka söz konusu işi kendi belirlediği dar havuzdaki sözleşmeli firmalara dağıtır. Söz konusu kapalı devre işleyiş modeli, piyasanın doğal fiyat keşfi sürecini zedeleyen ciddi bir tehdit barındırır. Sermayenin, müşteri tahsisinin ve karar alma mekanizmasının yalnızca belirli merkezlerin tekelinde toplanması, değerleme raporlarının yansızlığını gölgeleyebilecek, bağımsızlığı kâğıt üzerinde bırakacak yapısal bir sorundur. Görünmez elin ussal bir biçimde işleyebilmesi için gereken serbest rekabet ortamı, yüzde 49’luk oligopolik ağırlık altında ezilmektedir.
İlgili durum, kentsel rantların yanlış tahsisine neden olmakla kalmaz. Bizce daha büyük tehlike, ilgili dağıtım mekanizması uluslararası finans kuruluşlarının Türkiye piyasasına duyduğu kurumsal güvenin derinden sarsılmasına zemin hazırlamasındadır. Piyasaya girmesi beklenen yabancı fonlar, risk analizlerini yaparken rekabetin akılcı bir zemine oturup oturmadığını, incelemekte olduğumuz yüzdelik dağılımlar ve sözleşme şeffaflığı üzerinden okumaktadır. Sistemin kendi iç dinamikleriyle sağlıklı işleyebilmesi için, bahse konu tröstleşme eğilimlerinin vakit kaybetmeden kırılması, banka-firma tahsis döngüsünün parçalanması ve değerleme yetkisinin tabana yayılarak rekabetin rasyonel bir temele oturtulması şarttır.
BAĞIMSIZ DEĞERLEME SİSTEMİ NASIL İNŞA EDİLMELİ?
Bu temel arayışında, kurumsal yapıların tarihsel evrimi bize son derece net bir kuralı öğretir: Denetleyen, değer biçen ile krediyi tahsis edenin aynı hiyerarşik veya organik bağ içinde olması manipülasyon riskini kendiliğinden doğurur. Amacımız bankaların bünyesindeki değerleme birimlerinin niyetini yargılamak değildir; mesele sistemin mimari kurgusunun zafiyetlerini tespit etmektir. Kredi veren finansal kuruluş ile değerlemeyi yapan bağımsız şirket arasına kalın bir güvenlik duvarı örülmediği sürece, üretilen raporların tam bağımsızlığından söz etmek imkânsızlaşır. Kurulması gereken yeni sistem mimarisi, değerleme uzmanının hiçbir ticari kaygı hissetmeden, yalnızca piyasa gerçeklerine ve verilerine dayanarak karar verebileceği tarafsız bir zemin olmalıdır.
Sonuç olarak, mülkiyetin akılcı bir biçimde değerlendirilmesi ve serbest piyasanın üretken doğasının korunması, ancak güvenilir bir değerleme altyapısıyla mümkündür. 2025 yılı verilerinin fısıldadığı en temel tarihsel gerçek şöyledir: Gayrimenkul piyasasında güven, tesadüflere bırakılamayacak kadar kıymetlidir. Güvenin yegâne belgesi olan değerleme raporları, ancak bağımsız, liyakatli ve tröstleşmeden uzak bir ekosistem içinde üretildiğinde, ekonomimiz için arzulanan refah ortamına güçlü bir katkı sunabilecektir.