*Görsel yazının içeriğine göre yapay zeka tarafından oluşturulmuştur
Piyasa mekanizmasının tıkandığı, aylık yüzde 3,5’i aşan faiz oranlarının ve daha da önemlisi Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) getirdiği kredi kısıtlamalarının (LTV oranları, ikinci konut sınırlaması vb.) finansal bir duvar ördüğü bu tarihsel eşikte toplumun kendi iç dinamikleriyle ürettiği çözümlere, yani Tasarruf Finansmanı sistemine daha yakından ve önyargısız bakmak bir zorunluluktur.
FAİZDEN KAÇARKEN ENFLASYONA YAKALANMAYIN: SİSTEMİN GİZLİ MALİYETİ
Anadolu’nun kadim dayanışma kültürünün veya daha yakın zamanların altın günü pratiklerinin kurumsallaşmış hali olan bu model, 2021 yılına kadar gri bir alanda büyümüş ve haklı güven sorunları yaratmıştı. Ancak bugün geldiğimiz noktada, 6361 sayılı Kanun ile denetim altına alınan sektör, artık merdiven altı bir yapı değil, finansal sistemin meşru bir aktörüdür. Lakin bahse konu sistemi analiz ederken, hamasetten uzak durup ekonomik okuryazarlık temelinde akılcı bir hesaplama yapmak gerekir. Zira Tasarruf Finansmanı, banka kredisi gibi kaydi para yaratma mekanizması değil, var olan tasarrufu organize etme mekanizmasıdır. Banka kredisinin maliyeti faiz iken, mezkur sistemin maliyeti zaman ve enflasyondur.
2,5 MİLYON TL'LİK KONUT İÇİN KRİTİK HESAP: BANKA MI DAHA AVANTAJLI?
Somut bir örnek üzerinden, doğru hesabın nasıl yapılacağını irdeleyelim: Bugün 2,5 Milyon TL’lik bir konut finansmanı için banka kapısını çaldığınızda, 10 yıl vade sonunda karşınıza çıkan geri ödeme tablosu 9-10 Milyon TL’leri bulmaktadır. Oysa Tasarruf Finansmanında, 32 aylık bir vade planıyla, aylık 82.000 TL taksit ödeyerek ve girişte 150.000 TL’lik bir organizasyon ücreti vererek aynı sermayeye ulaşmak mümkündür. Toplam geri ödemenin yaklaşık 2,7 Milyon TL olduğu bu senaryoda, bankaya kıyasla nominal maliyet avantajı tartışmasızdır. Ancak burada iktisadi aklın sorması gereken asıl soru şudur: “Bugün elime geçmeyen, 12 ay sonra teslim alacağım 2,5 Milyon TL vade günü geldiğinde reel olarak ne kadar değerli olacak?” İşte sistemin gizli maliyeti tam da buradadır. Enflasyonist bir projeksiyonda, 12 ay boyunca beklediğiniz paranın satın alma gücü bugünün parasıyla yaklaşık 1,85 Milyon TL’ye eriyecektir. Yani bankaya faiz ödemekten kaçınırken aslında enflasyon vergisi ödemeyi zımnen kabul etmiş olursunuz. Nitekim yapılan hesaplamalar, bugünkü reel değeri 1,85 Milyon TL olan bir meblağın, mevcut faiz oranlarıyla 32 aylık kredi geri ödemesinin de yaklaşık 90.000 TL bandında seyrettiğini göstermektedir. Bu bedelin, tasarruf finansmanı taksitleriyle (82.000 TL) olan yakınlığı tesadüfi değildir. Her ussal iktisadi işletme gibi, tasarruf finansman şirketleri de piyasa faizi ile zaman maliyeti arasında rasyonel bir ilişki kurmuştur. Şayet bu matematiksel dengeden kopuk, piyasa gerçeklerine aykırı “mucizevi” vaatlerle karşılaşılırsa yurttaşın toplumsal hafızasındaki “Çiftlik Bank” gibi unsurları kendisine hatırlatması hayati bir refleks olacaktır.
PEŞİNAT AÇIĞINI KAPATAN STRATEJİK HAMLE: HİBRİT YAPI
Tam bu noktada, sistemin belki de en az konuşulan ama en hayati fonksiyonu olan “Hibrit Model” potansiyeline değinmek gerekir. İlk yazılarımızda anlattığımız üzere bankalar, konutun ekspertiz değerinin tamamına kredi verememektedir. Çoğu zaman yüzde 60-70 bandında kalan kredi oranı, vatandaşı peşinat sorunu ile baş başa bırakmaktadır. İşte Tasarruf Finansmanı, bankacılık sistemindeki BDDK kısıtlarına takılmadan, aradaki yüzde 30-40’lık peşinat açığını kapatacak stratejik bir kaldıraç olarak kullanılabilir. Yani konutun yüzde 70’i için banka kredisi, kalan peşinat kısmı içinse Tasarruf Finansmanı kullanılarak, sistemlerin birbirinin eksiğini tamamladığı hibrit bir mimari inşa edilebilir. Bu yaklaşım, sadece finansmana erişimi kolaylaştırmakla kalmaz, aynı zamanda hanehalkını disipline ederek “zorunlu tasarruf” alışkanlığı kazandırır.
DEVLETİN ROLÜ VE GELECEK BEKLENTİSİ: YENİ YUVAM ÖRNEĞİ
Devletin bu alandaki rolüne gelince; Emlak Konut GYO’nun yakın zamanda duyurduğu Tasarruf Finansmanı benzeri “Yeni Yuvam” kampanyası, önemli bir niyet beyanıdır. Kamu otoritesinin, faizsiz bir modele oyuncu olarak girmesi, sisteme duyulan güveni perçinleyen düşünceli bir adımdır. Ancak, ilgili modelin sadece Emlak Konut projeleriyle sınırlı kalması bu adımın kapalı devre bir sistemle kısıtlı kalmasında neden olmaktadır. Oysa ihtiyacımız olan sadece belli projeleri değil, ikinci el piyasasını ve kentsel dönüşüm alanlarını da kapsayan, tabana yayılmış evrensel bir modeldir. Devletin buradaki rolü, salt kendi projelerini satmak için sistemi kullanmak değil özel sektördeki lisanslı firmaların da dahil olduğu, BDDK denetimindeki bu yapıyı, konut politikasının ana sütunlarından biri haline getirmektir.
Sistemin, davranışsal iktisat açısından da kritik bir işlevi daha vardır. Yüksek enflasyonist ortamlarda bireylerde hakim olan “para cebimde durdukça eriyor, hemen harcamalıyım” psikolojisi, birikimi imkansız kılar. Aylık yüksek taksit ödemeleri, hanehalkını bir organizasyon çatısı altında disipline ederek, likiditeyi lüks tüketimden çekip kalıcı bir varlık edinimine yönlendiren bir “taahhüt aracı” işlevi görmektedir.
Sonuç olarak; Tasarruf Finansmanı, bankacılık sisteminin dışladığı veya peşinat sorunu yaşayan milyonlarca yurttaş için, BDDK güvencesi ve hibrit model potansiyeliyle meşruiyet kazanmış, mantıklı bir dayanışma modelidir. Ancak bu havuza girerken pusulamız şans değil, enflasyon hesabı olmalıdır. Paranın zaman değerini doğru okuyan, teslimat tarihini ve organizasyon ücretini doğru maliyetlendiren bilinçli bir tüketici kitlesi, bu sistemi, konut krizinin çözümünde stratejik bir kaldıraç ve birikim aracı haline getirebilir. Daha önce de ısrarla vurguladığımız üzere bizim için asli olan, finansman modelinin İslami yahut Batılı etiketlere sahip olmasından ziyade, sistemin sürdürülebilir ve kendi kendine yetebilir bir iç dinamik yaratmasıdır. Bu şartların sağlanmasının yegane yolu da defaten altını çizdiğimiz gibi hukuk devletini yüceltmekten ve öngörülebilir bir kurumsal yapıyı tesis etmekten geçmektedir.