Öncelikle şu tespiti yaparak söze başlamak, sürecin tarihsel derinliğini kavramak açısından elzemdir: Bugün yeni bir vergi veya uygulama gibi algılanan bahse konu düzenlemeler, aslında bir anda Resmi Gazete’de yayımlanmış sürprizler değildir. Aksine, 2000’li yılların başından itibaren adım adım örülen hukuksal bir altyapının, 2025 sonu itibarıyla olgunlaşmış ve uygulamada netlik kazanmış nihai halidir.
Bu didaktik çerçeveyi kurabilmek adına, normlar hiyerarşisine ve sürecin kronolojisine bakmak, akılcı bir analiz için şarttır. Hafızalarımızı tazeleyelim; Değer Artış Payı ile ilgili dönüşümün miladı, Şubat 2020 tarihinde yapılan radikal değişikliklerdir. Yasama organı o tarihte iradesini, “Plan değişiklikleri ile oluşan değer artışının tamamı kamuya dönmelidir” ilkesiyle ortaya koymuştu.
Değer Artış Payı Hesaplaması, Oranlar ve Muafiyetler: Mülkiyet Gaspı mı, Hakkaniyet mi?
Burada 2020 ve 2025 düzenlemeleri arasında gerçek bir kıyas yapmak, kamuoyunda oluşan yersiz kaygıları gidermek açısından elzemdir. 2020 düzenlemesi, plan değişikliğiyle oluşan değer artışının tamamının (%100) kamuya aktarılmasını öngören, mülk sahibine hareket alanı bırakmayan katı bir mali araçtı. Ancak 2025 revizyonu, Anayasa Mahkemesi’nin ölçülülük ilkesiyle uyumlandırmaya çalışılarak bu katılığı yumuşattığını iddia etmekte ve değer artışını müsadere edici bir ceza olmaktan çıkarıp, kendince hakkaniyetli bir katılım payına dönüştürmüştür. Burada vatandaşın zihnini kurcalayan Devlet arsalarımızı mı alacak? sorusunun yanıtı nettir: İdare, durduk yere kimsenin arazisinden pay almamaktadır; bu bedel, yalnızca malikin kendi isteğiyle talep ettiği ve parseline ekstra inşaat hakkı ya da fonksiyon değişikliği kazandıran özel plan tadilatlarında doğmaktadır. Hatta eski mevzuatta %100 olan oran %90’a düşürülmüş, erken ödeme için de %10 ilave bir indirim şansı verilmiştir. Üstelik sistem körü körüne her değişikliği vergilendirmemektedir. Kamu yararı taşıyan yatırımlar, riskli alan ilan edilen bölgelerdeki dönüşüm projeleri ve Riskli Yapı şerhi bulunan binaların yenilenmesine yönelik zorunlu plan değişiklikleri, ilgili mali yükümlülükten çeşitli oranlarda muaf tutularak -istisna kapsamına alınarak- devletin asıl önceliğinin gelir elde etmek değil, güvenli kentler üretmek olduğu teknik bir dille aktarılmak istenmiştir.
İmar Hakkı Transferi Nasıl Yapılır? Verici ve Alıcı Parsel İlişkisinde SPK Onaylı Değerleme
İşte tam bu noktada, uluslararası literatüre (TDR - Transfer of Development Rights) olarak giren “İmar Hakkı Aktarımı” kavramı devreye girmektedir.
Ancak burada da bir parantez açarak tarihi doğru okumak gerekir. İmar Hakkı Transferi, sanıldığı gibi 2025 yılında hayatımıza girmiş değildir. Söz konusu kavram, mevzuatımıza ilk kez 2004 yılında, 5226 sayılı Kanun ile Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’na eklenen bir maddeyle, oldukça sınırlı bir çerçevede dahil olmuştur. O dönemde sadece “korunması gerekli kültür varlığı” bulunan parsellerdeki yapılaşma hakkının, başka bir alana taşınması hedeflenmiştir. Fakat uygulama yönetmeliklerindeki eksiklikler ve piyasa mekanizmasının kurulamaması nedeniyle bu hak, yıllarca kağıt üzerinde kalan ölü bir enstrüman olarak beklemiştir. 2012’deki Afet Yasası (6306) ile kentsel dönüşüm alanlarında da telaffuz edilmeye başlanan bu araç, nihayet 2020 ve 2025 düzenlemeleriyle sadece tarihi alanları değil; yeşil alanları, okul bölgelerini ve riskli alanları da kapsayan genel bir “mülkiyet takas mekanizmasına” evrilmiştir.
Sistemin işleyiş mantığı, mülkiyet kavramının toprağın fiziki varlığı ile üzerindeki imar hakkı şeklinde ikili bir ayrıma tabi tutulmasına dayanır. Şayet parseliniz imar planında “verici alan” (park, okul, sit alanı vb.) olarak kodlanmışsa, kamu otoritesi size fiili bir yapılaşma yasağı getirmekle birlikte, potansiyel inşaat hakkınızı saklı tutmaktadır. Devlet, vatandaşa özetle; “Burayı kullanamazsın ancak buradaki hakkını menkul bir kıymet gibi alıp, şehrin gelişme bölgesindeki bir 'alıcı alana' taşıyabilirsin yahut bu hakka ihtiyaç duyan üçüncü şahıslara devredebilirsin” demektedir. Bu mekanizma, mülkiyeti klasik gayrimenkul (taşınmaz) durağanlığından kurtarıp, inşaat hakkı özelinde menkul (taşınabilir) ve esnek bir niteliğe büründürmektedir.
Söz konusu hakların transferinde salt metrekare hesabı değil, hakların ekonomik değeri esas alınacaktır. Burada teknik sınırlar da net çizilmiştir: Alıcı parselin inşaat kapasitesi, mevcut plan sınırları saklı kalmak kaydıyla en fazla %30 oranında artırılabilecek; verici parselin transfer edilecek hakkı ise en yakın çevresindeki emsal yapılaşma koşullarını aşamayacaktır. 2025 sonu düzenlemeleriyle perçinlenen en kritik husus ise sürecin şeffaflığıdır. Bu transferler artık yerel yönetim koridorlarındaki keyfi pazarlıklara veya ahbap-çavuş ilişkilerine değil; SPK lisanslı değerleme kuruluşlarının teknik raporlarına ve idari Kıymet Takdir Komisyonu’nun bağlayıcı kararlarına dayandırılmaktadır. Böylece elimizde sadece takas edilebilir olmaktan öte tapuya şerh düşülerek ekonomik değeri başka bir parsele enjekte edilebilen, likiditesi yüksek, kurumsal bir hak tanımlanmış olmaktadır.
Sonuç Yerine Uyarı
Ancak yazımızın sonunda, sürecin en kritik boyutuna, yani vatandaşın korunması ilkesine değinmek zorundayız.
Karşımızdaki tablo, mülkiyetin finansallaştığı, “imar hakkı aktarımı”, “verici parsel”, “değerleme raporu” gibi son derece teknik ve karmaşık parametrelerin havada uçuştuğu bir piyasadır. Bu sistem, sıradan bir vatandaşın, kahvehane köşesindeki duyumlarla veya basit bir “al-sat” refleksiyle yönetebileceği bir arsa ticareti olmaktan çıkmıştır. İmar hakkının bir parselden diğerine taşınması, matematiksel bir hassasiyet ve derin bir hukuki bilgi gerektirir. Hangi parselin “alıcı alan” olduğu, değerlemenin hangi kriterlere göre yapıldığı, imar plan notlarının nasıl okunması gerektiği gibi hususlar, uzmanlık gerektiren konulardır.
Bu nedenle, mülkiyet hakkının bu denli komplike hale geldiği, adeta bir borsa enstrümanına dönüştüğü bu yeni dönemde; vatandaşların süreci tek başlarına yönetmeye kalkışmaları, telafisi imkânsız maddi kayıplara yol açabilir. Mülkiyet sahiplerinin; Gayrimenkul Değerleme Uzmanları, İmar Hukukçuları, Şehir Planlamacıları, Harita Mühendisleri, Sorumlu Emlak Danışmanları vb. profesyonellerden görüş ve hizmet almadan imza atmamaları hayati önem taşımaktadır. Unutulmamalıdır ki kuralları bilmediğiniz bir oyunda kazanma şansınız yoktur ve 2026 Türkiye’sinde imar oyunu, artık amatörlerin değil, profesyonel aklın sahasıdır.