Türkiye genelinde deprem dirençli kentler oluşturma vizyonu kapsamında, 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinde köklü değişiklikler yapıldı. Resmi Gazete’de yayımlanan yeni kararlarla birlikte, özellikle kentsel dönüşüm süreçlerini tıkayan mülkiyet anlaşmazlıkları ve uzun süren karar alma aşamaları için çözüm getirildi. Artık binaların dönüşümü için salt çoğunluk yeterli olacak.
TEK BİR HAK SAHİBİNİN TALEBİ YETERLİ OLACAK
Yeni düzenleme ile birlikte, riskli bir binada dönüşüm sürecini başlatmak için geçmişte yaşanan engelleyici bürokrasi ortadan kalkıyor. Maliklerden sadece birinin talebiyle tüm paydaşlar toplantıya çağrılabilecek. Bu çağrılar; muhtarlık ilanı, bina panosu veya noter kanalıyla yapılabilecek. Ayrıca, tapuda elektronik adresi kayıtlı olanlara yapılan bildirimler, ulaştığı tarihten 5 gün sonra tebliğ edilmiş sayılacak.
Karar aşamasında ise en dikkat çekici değişiklik "salt çoğunluk" kuralı oldu. Yeniden bina yapımı, müteahhit seçimi veya pay satışı gibi kritik kararlarda daha önce aranan üçte iki çoğunluk şartı, artık yüzde 50+1 (salt çoğunluk) olarak uygulanacak.
KARARA KATILMAYANLARIN PAYI DEVLETE GEÇEBİLECEK
Süreci yavaşlatan veya çoğunluk kararına uymayan paydaşlar için yeni yaptırımlar devreye giriyor. Salt çoğunluğun aldığı karara katılmayan hak sahiplerinin arsa payları, rayiç değerin altında kalmamak kaydıyla diğer paydaşlara açık artırma yöntemiyle sunulacak. Eğer paydaşlar bu payları satın almazsa, ilgili hisseler Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya İdare tarafından satın alınabilecek. Bina yıkılıp arsa haline geldiğinde yapılacak satışlarda da ilk teklif önceliği kamu kurumlarında olacak.
YERİNDE DÖNÜŞÜMÜ MÜMKÜN OLMAYAN BİNALAR TAŞINABİLECEK
Yönetmelik değişikliği, sadece karar alma sürecini değil, teknik imkansızlıkları da kapsıyor. Zemini inşaata uygun olmayan veya mevzuat gereği aynı parselde yapılaşma hakkı bulunmayan riskli binalar için "imar hakkı aktarımı" yöntemi uygulanacak. Bu binaların yapılaşma hakları başka parsellere taşınabilecek. Bu süreçte sağlanan vergi ve harç muafiyetleri, yeni parsellerde de hak sahipleri için geçerliliğini koruyacak.
MÜTEAHHİT TEMİNATLARINA GÜNCELLEME
Sektörü ilgilendiren bir diğer önemli madde ise müteahhit teminatları oldu. 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları için verilen teminatlar, müteahhitlerin talebi doğrultusunda yüzde 6 oranına göre yeniden revize edilebilecek. Ayrıca, yıkılan binadan sonra arsa haline gelen taşınmazların satışında kamu kurumlarına "ilk teklif" zorunluluğu getirildi.