Türkiye gibi gelişmekte olan piyasalarda barınma mekânları, kronik makroekonomik istikrarsızlık ve yüksek enflasyon karşısında korunma güdüsüyle, doğrudan bir finansal varlık gibi algılanmaktadır. Ne var ki finansal veriler, fiziksel gayrimenkulün iddia edildiği kadar kusursuz bir yatırım kalkanı olmadığını açıkça kanıtlamaktadır. Haziran 2023 tarihinde konuta yatırılan 100.000 dolarlık bir sermaye KFE/USD Paritesi uyarınca bugün 133.043 dolar seviyesine ulaşırken, aynı tarihte BİST100 endeksine yönlendirilen eşit miktardaki yatırımın bugünkü karşılığı 140.934 dolar olmuştur. Rakamların sunduğu somut gerçeklik, fiziksel mülkiyetin likidite ve getiri açısından bir hisse senedi rahatlığı veya üstünlüğü sunmadığını gözler önüne sermektedir.
FİZİKSEL MÜLKİYETİN LİKİDİTESİ
Geleneksel tasarruf eğilimleri, toprağa ve betona dayalı yatırımı her daim nihai bir güvenli liman olarak kodlamıştır. Oysa modern finans literatürü, doğrudan fiziksel konut yatırımının oldukça verimsiz bir sermaye tahsisi olduğunu belirtmektedir. Gayrimenkul, yeryüzündeki en düşük likiditeye sahip varlık sınıflarından biridir. Bir mülkün nakde çevrilmesi aylar süren bir bekleme, pazarlık ve bürokrasi döngüsü gerektirir. Emlak komisyonları, tapu harçları, ekspertiz ücretleri ve öngörülemeyen bakım masrafları üst üste eklendiğinde, yatırımcı daha en başından sermayesinin ciddi bir kısmını sistemin sürtünme maliyetlerine kurban vermektedir.
Üstelik piyasa durgunluklarında asimetrik fiyat keşfi devreye girer. Satıcıların beklentileri ile alıcıların teklifleri arasındaki makas devasa boyutlara ulaşarak piyasayı kilitler. Geçen hafta da yazdığımız üzere, Türkiye özelinde 2024 ve 2025 verileri incelendiğinde, konut fiyatlarının enflasyon ve artan inşaat maliyetleri karşısında reel olarak değer kaybettiği görülmektedir. İpotekli konut satışlarının toplam satışlar içindeki payının dramatik seviyelerde gerilemesi ve amortisman sürelerinin on dört yılı aşması, söz konusu yatırım pratiğinin yapısal sınırlarına ulaşıldığını göstermektedir. Doğrudan mülk edinmek, aslında likit bir varlık almaktan ziyade, yönetmesi oldukça zahmetli bir işletme devralmak anlamına gelmektedir.
EKSİK FİNANSALLAŞMA VE DEVLETİN ROLÜ
Gelişmiş piyasalarda konut yatırımları, fiziksel bir alım satım sürecinden ziyade, menkul kıymetleştirilmiş kurumsal araçlar üzerinden yürütülmektedir. Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO), bireysel tasarruf sahiplerinin kısıtlı bütçeleriyle tek bir binanın öngörülemez riskini üstlenmesinin önüne geçer. Borsada işlem gören bir GYO hissesi, tıpkı sanayi veya teknoloji şirketlerinin payları gibi saniyeler içinde nakde çevrilebilme imkânı sunar. Akademik çalışmalar, kurumsal fonların doğrudan fiziksel alımlara kıyasla çok daha akılcı bir seçenek olduğunu ve risk düzeltilmiş getirilerde fiziksel mülkiyete belirgin bir fark attığını doğrulamaktadır.
İlgili kurumsal araçlar, doğası gereği bölünemez ve hantal olan gayrimenkulü paylara ayırarak yatırımı demokratikleştirir. Birikimi sınırlı olan bir yurttaş, doğrudan bir daire satın alamayabilir ancak bahse konu fonlar aracılığıyla devasa bir lojistik merkezinin, modern bir ofis kompleksinin veya büyük ölçekli bir konut projesinin getirisine ortak olabilir. Fiziksel bir mülkün barındırdığı kiracı bulma zorluğu, bakım masrafları ve bölgesel değer kaybı gibi riskler, profesyonel portföy yöneticilerinin havuzunda eritilir. Böylece yatırımcı, aylar süren satış pazarlıklarından ve fahiş tapu harçlarından kurtularak saniyeler içinde pozisyon değiştirebilme esnekliğine kavuşur.
Türkiye’deki temel mesele, toplumsal belleğimizdeki mülkiyetin mutlaka gözle görülür ve elle tutulur olması gerektiğine dair yanılgıda yatmaktadır. İstatistiksel olarak çok daha yüksek getiri sağladığı ispatlanan sermaye piyasası araçları, geniş kitleler nezdinde kurumsal bir yatırım alanı değil spekülatif bir “oyun” masası olarak değerlendirilmektedir. Borsada işlem gören enstrümanlara yönelmeyi “borsa oynamak” fiiliyle ifade eden bu yerleşik zihin yapısı, dokunamadığı varlığı tamamen yok saymaktadır. Salt dokunmaya ve somutluğa indirgenmiş bu geleneksel kavrayış aşılamadığı sürece piyasalarımızın derinleşmesi imkânsızlaşırken, idarenin önündeki asıl görev de netleşmektedir. Türkiye’de kentleşme pratiğinin ve barınma sorununun çözümü, devletin doğrudan inşaat sektörüne girerek devasa şantiyeler kurmasıyla veya bireylerin kendi başlarına beton bloklar satın almasını teşvik etmesiyle sağlanamaz. Serbest piyasa ilkeleri çerçevesinde kamunun temel rolü, mülkiyet üreticisi bir müteahhit gibi davranmak değil atıl duran sermayeyi ussal bir şekilde sisteme entegre edecek güvenilir fonlama mimarisini inşa etmektir. Devlet, arzı bizzat üstlenmek yerine gayrimenkulün finansallaşması için gerekli hukuki ve ekonomik altyapıyı tesis ederek piyasa aktörlerini doğru yönlendiren akılcı bir orkestrasyon sağlamalıdır.
Sermaye Piyasası Kurulunun GYF’ler için uyguladığı vergi muafiyetleri ve nitelikli yatırımcı eşiklerindeki kolaylaştırıcı adımlar, son derece rasyonel politikalardır. Ancak daha yapısal bir adım atılmalı, elde edilen kârın tekrar konut yatırımlarına aktarılmasını sağlayacak yasal mekanizmalar geliştirilmelidir. Viyana modelinin arka planında yatan, kârı sınırlandırılmış kooperatiflerin ve kurumsal yapıların kendi içlerinde yarattıkları fonu tekrar barınma arzına dönüştürme pratiği, piyasa dostu regülasyonlarla Türkiye’ye pekâlâ uyarlanabilir. Müteallik düzenlemeler, gayrimenkulden kazanılan paranın sistem dışına sızmasını engelleyerek, konut üretimini sürekli kılan ve kendi kendini besleyen bir finansal ekosistem yaratacaktır.
SERMAYENİN YÖNLENDİRİLMESİ
Küresel eğilimler, kurumsal yatırımcıların fiziksel binalardan ziyade fon tabanlı gelir stratejilerine kaydığını açıkça göstermektedir. Konut piyasasının üzerindeki spekülatif baskıyı hafifletmenin yegâne yolu getiri arayışındaki sermayeyi doğrudan mülk alımından uzaklaştırıp denetlenebilir menkul kıymetlere yönlendirmekten geçer. İlgili geçiş sağlandığında, fiziksel konut stoku asıl işlevi olan barınma ihtiyacına çok daha rahat hizmet edecektir.
Bireysel yatırımcıların yüksek işlem maliyetleri ve likidite tuzaklarında boğulmamak adına kurumsal alternatiflere yönelmesi artık bir tercih değil sistemik bir zorunluluktur. Devletin regüle edici gücüyle teşvik edilen finansal araçlar sayesinde, kentlerin mekânsal yapısı ve toplumsal dengesi spekülatif sermayenin yıkıcı etkilerinden korunabilir. Bahse konu kurgu hayata geçirildiğinde, barınma alanlarının birer hisse senedi gibi işlem görmesi beklentisinin yarattığı tahribat son bulacaktır. Sağlıklı bir yatırım iklimi, idarenin beton dökmesinde değil yatırımcının fiziki binalardan ziyade finansal ortaklıklara yönlendirilmesini sağlayan güçlü piyasa kurallarının işletilmesinde yatmaktadır.