İlk bakışta son derece mantıklı, matematiksel bir kesinlik gibi duran bu önerme, aslında iktisadi gerçekliğin sadece yarısını, yani “arz cephesini” anlatmaktadır. Oysa piyasa mekanizması, maliyetlerin tek başına fiyatı dikte ettiği tek taraflı bir süreç değil; en temel tanımıyla arz ve talebin kesişim noktasında şekillenen bir dengedir. TÜİK tarafından açıklanan son İnşaat Maliyet Endeksi verileri ve Merkez Bankası’nın fiyat endekslerini çapraz bir analize tabi tuttuğumuzda bu popüler söylemin altının ne kadar boşaldığını ve maliyet ile fiyat arasındaki ilişkinin nasıl sert bir “kâr sıkışmasına” dönüştüğünü net bir şekilde görmekteyiz.
*Görselde yapay zekadan faydalanılmıştır.
İNŞAAT MALİYET ENDEKSİ REKOR TAZELİYOR
Öncelikle sahadaki ve masadaki gerçeği teslim ederek başlayalım. TÜİK’in açıkladığı ve Kanal6Haber’in detaylı analizleriyle mercek altına aldığı İnşaat Maliyet Endeksi (İME), 2025 yılı boyunca yukarı yönlü ivmesini inatla sürdürmüştür. Bugün 2026’nın Şubat ayından geriye dönüp, tamamladığımız yılın karnesine baktığımızda tablo nettir: 2025 Ocak ayında 1762,81 seviyesinde olan endeks, yıl boyunca soluksuz bir tırmanışla 2025 Aralık ayında 2011,76 puana ulaşarak rekor tazelemiştir.
Ancak Kanal6Haber’in “İnşaatın Yıllık Karnesi" başlıklı haberinde de isabetle vurguladığı gibi, bu artışın kompozisyonu artık değişmiştir. Geçtiğimiz yıllarda emtia fiyatları (demir, çimento, enerji) maliyetleri yukarı çeken ana unsurken; bugün asıl itici güç “İşçilik Endeksi” olmuştur. Nitelikli usta bulmanın zorlaşması, demografik açıklar ve ücret artışları, şantiyedeki metrekare maliyetini yukarı iten ana motordur. Bir müteahhit için 100 birime mal ettiği bir daireyi, bugün yerine koymak istediğinde çok daha yüksek bir bedel ödemesi gerektiği, maliyet muhasebesi açısından tartışmasız bir gerçektir.
Peki, bu maliyet artışı, satış fiyatlarının da aynı oranda artmak zorunda olduğu anlamına mı gelir? İşte “Piyasa Miti” tam olarak burada başlar ve yanılgı devreye girer.
FİYATI MALİYET DEĞİL, "KESİŞİM" BELİRLER
İktisat biliminin en temel kuralını hatırlayalım: Bir malın piyasa fiyatını, ilgili malın üretim maliyeti belirlemez; o malın arzı ile talebinin kesiştiği nokta belirler. Maliyet, üretici için sadece bir “Fiyat Tabanı” arzusudur. Hiçbir tüccar malını zararına satmak istemez, bu doğrudur. Ancak piyasada alıcı yoksa, yani “Talep Yetersizliği” ve “Erişim Sorunu” varsa, maliyetiniz ne kadar artarsa artsın, fiyatı yukarı çekemezsiniz.
Bugün Türkiye konut piyasasında yaşanan tam olarak budur. Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksi (KFE) ile TÜİK İnşaat Maliyet Endeksi değişimlerini karşılaştırdığımızda, “Maliyet Makasının” üretici aleyhine açıldığını görüyoruz. Maliyet artış hızı, fiyat artış hızını geçmiş durumdadır. Bu ne demektir? Müteahhit, maliyeti arttığı oranda etiket fiyatına zam yapamamaktadır. Çünkü karşısında bahse konu zammı finanse edebilecek bir “Alım Gücü” bulamamaktadır.
Eğer kredi muslukları kısılmışsa, faizler yüksekse ve en önemlisi orta sınıfın geliri konut fiyatlarına erişemiyorsa; siz isterseniz duvarları altından örün, söz konusu konutun fiyatını piyasaya kabul ettiremezsiniz. Bu durumda devreye “Kâr Marjı Sıkışması” girer. Üretici, artan maliyeti fiyata yansıtamaz ve kârından feragat etmek, hatta zararı göze alarak nakde dönmek zorunda kalır.
REEL DÜŞÜŞ VS. NOMİNAL DÜŞÜŞ
“Fiyatlar düşecek” beklentisinin altını doğru doldurmak ve kastedilenin ne olduğunu net tanımlamak gerekir. Kimse, etiket fiyatlarının (Nominal Fiyat) bir gecede yarı yarıya inmesini beklememelidir. Yüksek enflasyonist bir iklimde, maliyetler %50 artarken konut fiyatı sadece %20 artabiliyorsa; o konut “Reel Olarak” %30 ucuzlamış demektir.
Maliyetlerin artması, nominal fiyatların aşağı inmesini frenler; iktisat literatüründe biz buna “Fiyat Yapışkanlığı” diyoruz. Ancak unutulmamalıdır ki; enflasyonun altında kalan her fiyat artışı, teknik olarak varlık sahibinin servetinin erimesi anlamına gelir.
Bugün piyasada şahit olduğumuz manzara tam olarak şudur: Maliyetler bir roket hızıyla yükselirken, fiyatlar bir paraşütle aşağı süzülmeye çalışmaktadır. Evet, üretici ağır bir maliyet baskısı altındadır; ancak tüketici de aşılması imkansız bir “erişilemezlik” duvarına toslamış durumdadır. Bu iktisadi bilek güreşini, maliyeti artan taraf değil; parası olan (veya olmayan) taraf, yani “Talep Cephesi” kazanır. Nitekim bu köşede defaatle altını çizdiğimiz üzere; Reel Konut Fiyat Endeksi’nin, Haziran 2023’te gördüğü tarihi zirvenin bugün itibarıyla %18 gerisinde seyretmesi, bu tezimizin sayılarla tescillenmiş halidir.
İKİNCİ EL PİYASASININ ETKİSİ
Maliyet mitini çürüten en önemli ve en az konuşulan faktörlerden biri de “İkinci El Konut Stokudur.” Türkiye’de satılan konutların büyük çoğunluğu ikinci el piyasasında el değiştirmektedir. İkinci el bir konutun “güncel inşaat maliyeti” diye bir derdi yoktur. O bina 10 yıl önce, dönemin ucuz maliyetleriyle, ucuz arsasıyla ve ucuz işçiliğiyle üretilmiştir.
Sıfır konut üreticisi, “Maliyetim kurtarmıyor, bu daireyi 10 milyondan aşağı veremem” diye direnirken; hemen yan bloktaki ikinci el ev sahibi, nakit ihtiyacı, miras paylaşımı veya mevduat faizine geçmek için evini 7 milyona satışa koyabilir. Piyasadaki bu “Fiyat Çapası”, sıfır konut üreticisinin de elini kolunu bağlar. Alıcı, “Sıfırı 10 milyon ama aynısının 5 yaşında olanı 7 milyon, neden fazladan 3 milyon vereyim?” dediği anda, maliyet hesabı çöp olur. Çünkü konut piyasasında sıfır konut ile ikinci el konut, birbirinin “İkame Malı”dır. İkinci el piyasası, sıfır konut fiyatlarının maliyet gerekçesiyle sonsuza kadar artmasını engelleyen doğal ve sert bir fren mekanizmasıdır.
SONUÇ: MALİYET DUVARI, TALEP DUVARINA KARŞI
Özetle; TÜİK verilerinde gördüğümüz rekor maliyet artışları, üretici için can yakıcı bir gerçektir. Bu durum, muhtemelen konut arzının kısılmasına yani müteahhitlerin yeni proje yapmamasına neden olacaktır ki bu da uzun vadede başka bir krizin habercisidir. Ancak kısa vadede bu maliyet artışı, fiyatların düşmeyeceği veya sürekli enflasyon üzerinde artacağı anlamına gelmez.
Piyasa şu an iki duvar arasındadır: Bir yanda yükselen “Maliyet Duvarı”, diğer yanda geçit vermeyen “Alım Gücü Duvarı”. Tarihsel veriler ve ekonomik konjonktür gösteriyor ki; alım gücü duvarı her zaman daha serttir. Maliyetler artsa bile, alıcıda para yoksa ve finansman kanalları tıkalıysa, fiyatlar reel olarak erimeye mahkumdur. Bu nedenle yatırımcı, “maliyet artıyor, fiyat düşmez” ezberine değil; “alım gücü nerede, faiz nerede ve kira çarpanı nerede?” sorularına odaklanmalıdır. Çünkü serbest piyasa ekonomisinde son sözü maliyetler değil, cüzdanlar söyler.