Konut ve iş yerlerinden kira geliri elde eden mülk sahiplerinin yanı sıra artık kiracıları da doğrudan sorumluluk altına alan kira geliri vergisi beyanname süreci için geri sayım başladı. 2025 yılı boyunca elde edilen gelirlerin vergilendirileceği bu dönemde, Mart 2026 itibarıyla beyanname verme ve ödeme süreci resmen başlayacak. Yeni düzenlemelerle birlikte, kira ödemelerinde yasa dışı yöntemlere başvuran kiracılara yönelik ağır cezai yaptırımlar ve mülk sahipleri için kritik gelir eşikleri ön plana çıkıyor.
GELİR SINIRLARI VE BEYAN ZORUNLULUĞU
2026 yılında verilecek beyannamelerde, 2025 takvim yılına ait konut kira gelirleri için 47 bin liralık istisna tutarı uygulanacak. Bu tutarı aşan tüm ev sahiplerinin beyanname vermesi zorunlu kılınırken, istisna sınırının altında kalanlar beyandan muaf tutulacak. İş yeri kiralamalarında ise tevkifata tabi gelirlerin brüt tutarının 330 bin lirayı aşması halinde beyan zorunluluğu doğacak. Herhangi bir kesinti veya istisnaya konu olmayan gelirlerde ise sınır 18 bin lira olarak belirlendi. Öte yandan, ücret, menkul sermaye iradı ve diğer kazançlarının toplamı 1 milyon 200 bin lirayı aşan mükellefler, kira gelirleri ne olursa olsun 47 bin liralık konut istisnasından yararlanamayacaklar.
GERÇEK VE GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMLERİ
Mükellefler, vergiden düşülecek masraflarını belirlerken "gerçek gider" veya "götürü gider" yöntemlerinden birini tercih edebilecekler. Götürü gider yöntemini seçenler, istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutarın yüzde 15’ini masraf olarak indirebilecek ancak bu kararı verenler iki yıl boyunca gerçek gider yöntemine dönüş yapamayacaklar. Gerçek gider yönteminde ise mülk sahibi; aydınlatma, ısıtma, su, asansör, idare giderleri, sigorta masrafları, mülk için ödenen vergi ve harçlar ile belediyelere ödenen harcamaları vergiden düşebilecek. Ayrıca, konutunu kiraya verenlerin oturdukları konut için ödedikleri kira bedeli de belirli şartlar altında gerçek gider olarak matrahtan indirilebilecek.
KİRACILARA YÖNELİK "ELDEN ÖDEME" YAPTIRIMLARI
Bu yılki en kritik değişikliklerden biri de kiracıların ödeme yöntemlerine getirilen sıkı denetim oldu. Konut ve iş yeri kiralarının bankalar veya PTT aracılığıyla ödenmesi artık yasal bir zorunluluk. Haftalık veya günlük gibi kısa süreli kiralamalar da bu kapsamda yer alırken, ödemelerin EFT, havale veya kredi kartı gibi araçlarla "kira ödemesi" açıklamasıyla yapılması gerekiyor. Bu kurala uymayanlar için işlem tutarının yüzde 10’u oranında özel usulsüzlük cezası kesilecek. Ceza miktarı; birinci sınıf tüccarlar için en az 35 bin TL, ikinci sınıf tüccarlar için 17 bin TL ve bu grupların dışında kalan sade vatandaşlar için 8 bin 700 TL’den az olamayacak. Ancak kiracı, elden yaptığı ödemeyi takip eden 5 iş günü içinde idareye bildirirse cezadan muaf tutulacak.
DÜŞÜK BEYAN VE EMSAL KİRA BEDELİ AYARI
Kira bedelinin emsallerinden düşük gösterilmesi veya hiç gösterilmemesi durumunda idare "emsal kira bedeli" sistemini uygulayacak. Bina ve arazilerde emsal bedel, varsa yetkili makamlarca saptanmış bedel; yoksa mülkün maliyet bedelinin veya Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen değerinin yüzde 10’u olarak hesaplanacak. Ancak, mülkün anne, baba, çocuk veya kardeş gibi birinci derece akrabaların ikametine bedelsiz bırakılması veya mal sahibi ile akrabaların aynı evde oturması gibi durumlarda emsal bedel şartı aranmayacak.
BEYANNAME TAKVİMİ VE ÖDEME TARİHLERİ
2025 yılına ait gelir vergisi beyannameleri, 1-31 Mart 2026 tarihleri arasında Gelir İdaresi Başkanlığı’nın "Hazır Beyan Sistemi" üzerinden elektronik ortamda verilecek. Tahakkuk eden verginin birinci taksiti ile damga vergisi 31 Mart 2026’ya kadar, ikinci taksiti ise 31 Temmuz 2026 tarihine kadar ödenebilecek. Süresinde beyan verilmeyen kira gelirlerinde istisna hakkının tamamen kaybedileceği ve cezai işlem uygulanacağı hatırlatıldı.