Uluslararası Para Fonu (IMF) ve Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü (OECD) raporlarında sıklıkla vurgulandığı üzere, mülkiyet üzerinden alınan yinelenen vergiler, ekonomik büyümeye en az zarar veren yerel gelir kaynaklarıdır. Ancak gayrimenkulün alım satımında gerçek piyasa değerinin gizlenip, statik belediye rayiç bedelleri üzerinden işlem yapılması, kentsel mekânı şeffaf finansal ekosistemlerin dışına itmektedir.
*Görsel yazının içeriğine uygun olarak yapay zekayla üretilmiştir.
KENTSEL RANT, VERGİ KAYIPLARI VE DEĞER ARTIŞ TUZAĞI
Sanayi devriminin gecikmeli yaşandığı coğrafyamızda, hızlı kentleşme döneminde oluşan kentsel rant, uzun yıllar boyunca kuralsız bir servet transferi aracı olarak görülmüştür. Toplumun kolektif hafızasına kazınan bahse konu alışkanlık, günümüzde tapu işlemlerinde yüzde 4 gibi uluslararası standartlara göre oldukça yüksek olan harç maliyetinden kaçınma refleksiyle varlığını sürdürmektedir. İlgili pratik, sadece devir anındaki harç matrahını eritmekle kalmaz; aynı zamanda yerel yönetimlerin yıllık emlak vergisi gelirlerini ve Değer Artış Kazancı Vergisi tabanını da zincirleme bir şekilde yok eder. Emlak vergisi tahsilatındaki söz konusu erime, kent yönetimlerinin kurumsal bağımsızlığına indirilmiş yapısal bir darbedir. Nitekim Avrupa Yerel Yönetimler Özerklik Şartı uyarınca yerel demokrasinin işleyişi akçal özgürlüğe dayanır; lakin mülkiyet üzerinden tahsil edilemeyen gelirler, belediyelerin merkezi idareye olan mali bağımlılığını artırarak yerel özerkliği ve kentsel hizmet kapasitesini derinden sekteye uğratmaktadır.
Bahse konu kısır döngünün işleyişindeki mekanizma şöyledir: Geçmişte harcı düşük ödemek için alış bedelini rayiç bedelden gösteren bir satıcı, mülkünü beş yıl içinde piyasa değerinden satmak istediğinde devasa bir gelir vergisi matrahıyla karşılaşmaktadır. Resmî kayıtlarda düşük görünen alış maliyeti, satış anında yasal kâr marjını olağanüstü yüksek hesaplatarak satıcıyı yüzde 40’a varan vergi dilimlerine sokar. Bahse konu durum, satıcıyı yeni işlemde de alıcıya baskı yaparak satış bedelini düşük beyan etmeye zorlar. Hatta gerçek değerin resmî kayıtlara geçmesini engellemek gayesiyle, satıcıların ipotekli banka kredisiyle yapılan satış işlemlerine kapıları tamamen kapatması gibi piyasa anomalileri baş gösterir. İlgili anomali, mülk sahibinin potansiyel alıcı havuzunu daraltırken, piyasadaki tüm aktörleri kayıt dışılığa iten söz konusu sarmalı daha da derinleştirir.
TAPU SİCİLİNDE ALENİYET İLKESİ VE KÜRESEL ŞEFFAFLIK
Sistemimiz işlemi yalnızca vatandaşın beyanı üzerinden yürütürken; küresel gayrimenkul piyasalarında söz konusu süreç, diğer vatandaşların doğrudan denetimiyle çözümlenmektedir. İsveç’te resmî tapu kurumu üzerinden her yurttaş, belirli kotalar dâhilinde sorgulama yaparak bir mülkün yasal sahibine, üzerindeki ipoteklere ve vergi bilgilerini içeren standart sicil özetine doğrudan ulaşabilmektedir. Norveç’te ise kimlik numarası gibi hassas kişisel veriler hariç tutulmak kaydıyla, belirli gayrimenkullerin mülkiyet bilgilerine erişim her bireyin yasal hakkı olarak kamuya açık bir veri seti şeklinde işlem görmektedir.
Benzer şekilde İngiltere’de mülklerin satış bedelleri kamuya açık veridir; ABD’de eyaletlerin çoğunda gayrimenkul fiyatları kamu sicili kaydıdır ve erişim tamamen serbesttir. Hollanda sisteminde ise her yıl güncellenen “WOZ-waarde” kavramı, kitle değerleme algoritmalarıyla saptanan tek ve şeffaf bir referans noktası sunar. Türkiye’deki kısıtlayıcı yapı ise fiyat manipülasyonunu beslemekte, eksik beyan cesaretini artırarak piyasadaki asimetrik bilgiyi derinleştirmektedir. Almanya, tapu kayıtlarını benzer şekilde korusa da, ilgili kapalılığı sıkı noter denetimi ve nakit kullanımını yasaklayan kurallar ile bir miktar dengelemektedir.
Türkiye’de ise her ne kadar Türk Medeni Kanunu’nun 1020. maddesinde “Tapu sicili herkese açıktır” ilkesi benimsense de, hemen ardından gelen ilgisini inanılır kılma şartı, bahse konu açıklığı fiiliyatta kısıtlı bir yapıya dönüştürmektedir. Doğrudan hukuki bir bağ bulunmadıkça, bir mülkün geçmişte kaça satıldığını öğrenmek yasal olarak mümkün değildir. Fiiliyatta aleniyet ilkesi, konunun uzmanlarıyla dahi verilerin paylaşılmadığı, şeffaflıktan tamamen uzak bir piyasa yapısının oluşmasına zemin hazırlamaktadır.
KURUMSAL ENTEGRASYON VE DAVRANIŞSAL EKONOMİ TEŞVİKLERİ
Daha önce defalarca bahsettiğimiz üzere, barınma krizine kalıcı çözümler üretebilmek adına, emeklilik fonlarında biriken devasa kaynakların ve sermaye piyasası araçlarının, Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (PGYF) üzerinden sektöre entegre edilmesi hayati bir zorunluluktur. Ancak kurumsal yatırımcının, değerin bağımsız denetimden geçmediği ve resmî olarak tescil edilmediği bir gayrimenkul ekosistemine dâhil olması beklenemez. Şeffaf bir fiyatlama mekanizması olmadan, sermaye piyasası araçlarının gayrimenkul ile bütünleşmesi kâğıt üzerinde kalacaktır. Nitekim OECD nezdinde atılan küresel vergi şeffaflığı adımları ve Türkiye’de yabancı yatırımcıların vatandaşlık alımlarında SPK onaylı bağımsız ekspertiz raporu sunma zorunluluğunun getirilmesi, sistemin regülasyon arayışının somut yansımalarıdır.
Sistemi tabana yayarak şeffaflaştırmak ise salt cezai yaptırımlarla değil, dürüst beyanı teşvik eden araçlarla mümkündür. ABD federal vergi sisteminde, tek konutunu alan vatandaşlara konut kredisi faizlerini gelir vergisi matrahından düşme hakkı tanınmaktadır. İlgili teşvik, alıcıyı kendi menfaati gereği en yüksek gerçek değeri resmileştirmeye yönelten rasyonel bir mekanizmadır. Avrupa Birliği’nin Altıncı Kara Para Aklamayı Önleme Direktifi (6AMLD) örneklerinde görüldüğü üzere, gayrimenkul işlemlerinde elden nakit ödeme tamamen yasaklanarak devir bedelinin bankacılık sistemi üzerinden gerçekleştirilmesi zorunlu kılınmalıdır. Söz konusu uygulama, tapuda düşük bedel beyan edip aradaki farkı elden teslim etme pratiğini zorlaştıracaktır.
DİJİTAL DÖNÜŞÜM VE YENİ POLİTİKA İHTİYACI
Söz konusu dönüşüm ekseninde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hayata geçirilen Değer Bilgi Merkezi ve Üç Boyutlu Şehir Modelleri, Hollanda’nın modeline benzer şekilde Türkiye’ye gerçek piyasa değeri referansı sunacak tarihi bir milattır. Yapay zekâ entegrasyonuyla üretilen kitle değerleme algoritmaları, manuel takdir süreçlerini sonlandıracaktır. Ancak müteallik verinin hangi bulut sunucularında tutulacağı ve vatandaşla yahut araştırmacılarla şeffafça paylaşılmayan ilgili mülkiyet kayıtlarının hangi üçüncü taraf şirketlere açılacağı, son derece kritik ve yapısal bir sorundur. Proptech ve yapay zekâ tabanlı değerleme hususlarının barındırdığı tehlikeleri gelecek haftalardaki yazılarımızda çok daha detaylı bir biçimde ele alacağımızı şimdiden not düşelim. Bahse konu teknolojik ve algoritmik dayatmalar yerine, hâlihazırda ülkede var olan kurumsallaşmış bağımsız değerleme ağının akılcı bir idare ve sevk mekanizmasıyla sisteme nasıl entegre edileceğinin tartışılması çok daha ilerici bir yaklaşım olacaktır. Bununla birlikte, üretilen ilgili gerçek değerlerin, hiçbir yasal değişikliğe uğramadan mevcut yüzde 4 oranındaki harç tarifesiyle vergilendirilmesinin, piyasada ciddi bir likidite darlığına yol açacağını da hatırlatmak gerekir.
Sonuç olarak, Türkiye gayrimenkul piyasasında görünmez elin sağlıklı işleyebilmesi için yapısal reformlar eşzamanlı olarak devreye alınmalıdır. Harç oranları Birleşik Krallık’taki gibi ekonomik değere göre kademeli hale getirilerek düşük bedelli konutlarda erişilebilirlik adına sembolik seviyelere çekilmeli, ödeme sistemlerinde tam finansal şeffaflık sağlanmalı ve mülkiyetin kurumsallaşması desteklenmelidir. Gayrimenkul sektöründe gerçek değerin bilinmesi, ekonomimiz için arzulanan refah ortamına söz konusu sektörün katkı sunabilmesinin yegâne anahtarıdır.