Merkez Bankası tarafından açıklanan güncel Konut Fiyat Endeksi (KFE) verileri, piyasanın gerçekçi analizini yapabilmemiz için nicel bir zemin sunmaktadır. Nitekim EVDS üzerinden elde edilen veriler, piyasadaki algı bozukluğunu gözler önüne sermektedir. Kâğıt üzerinde dik bir açıyla tırmanan nominal değerlerin aksine enflasyondan arındırılmış reel endeksin son dönemde belirgin bir ivme kaybıyla aşağı yönlü hareket ettiği nesnel bir biçimde saptanmaktadır. Enflasyon arındırması yapıldığında, konut fiyatlarının reel olarak gerilediği artık şüphe götürmez bir gerçektir. Bahse konu durum, gayrimenkulün kısa vadeli ve spekülatif bir zenginleşme aracı olma vasfını yitirdiğinin somut bir göstergesidir.
Ne var ki piyasayı yalnızca yüzeysel fiyat etiketleri üzerinden okumak da bizi devasa bir analitik hataya sürükler. Ekonometri literatüründe “sahte korelasyon” (spurious correlation) olarak adlandırılan bir yanılgı vardır: Enflasyonist büyüme dönemlerinde Dolar/TL, İnşaat Maliyet Endeksi ve Konut Fiyat Endeksi gibi nominal değerlerin tamamı birbiriyle yüksek bir uyumla, aynı anda yukarı yönlü hareket eder. Bu durum, piyasadaki asıl neden-sonuç ilişkilerini bütünüyle gizler. Dinamikleri gerçekten okuyabilmek için enflasyonun şişirdiği nominal trendlere değil, aylık yüzdesel değişimlerin (MoM) nesnel korelasyon matrislerine ve reel endekslerin birbiriyle olan yapısal ilişkisine bakmak zorundayız.
FİYATLARIN GÜNCEL ÇIPASI: ARZ TALEP DEĞİL, MALİYET ŞOKU
TÜİK ve Merkez Bankası veri setlerini aylık değişimler bazında birleştirip analiz ettiğimizde, kentsel efsaneleri çürüten çok net bir tablo ortaya çıkmaktadır. Konut Fiyat Endeksi ile İnşaat Maliyet Endeksi arasındaki aylık değişim korelasyonu +0.61 gibi güçlü bir pozitif ilişkiye işaret etmektedir. Bu veri bize, fiyat artışlarının “fırsatçı mal sahiplerinin” talebi manipüle etmesinden ziyade doğrudan doğruya inşaat yapım maliyetlerindeki ivmelenmeden kaynaklandığını ispatlamaktadır. İstatistiklerin açıkça gösterdiği üzere, reel konut fiyatları düşüş eğilimine girerken, reel inşaat maliyetleri aynı esnekliği göstermemekte ve yukarı yönlü yapışkanlığını inatla korumaktadır. Satış fiyatları reel olarak erirken maliyetlerin böylesine direndiği söz konusu tablo, müteahhitlerin kâr marjlarının nasıl sıfırlandığını ve kentsel üretimin neden durma noktasına geldiğini kanıtlamaktadır.
Maliyet artışının kökeninde ise makroekonomik istikrarsızlık yatmaktadır. Döviz kurları ile maliyet endeksi arasında +0.24, genel enflasyon (TÜFE) ile maliyet arasında ise +0.44 düzeyinde itici bir korelasyon bulunmaktadır. Kur şokları ve genel enflasyon; demirden çimentoya, işçilikten enerjiye kadar tüm kalemleri yukarı çekmekte ve bahse konu maliyet şoku mecburi olarak aynı dönem içinde satış fiyatlarına yansıtılmaktadır.
İPOTEKLİ SATIŞLARDAKİ İLLÜZYON
Veri setinin bize sunduğu bir diğer okuma, vatandaşın mülkiyete erişim kanallarındaki yapısal tıkanıklıktır. Geçtiğimiz günlerde basına yansıyan “İpotekli konut satışlarında yıllık bazda büyük artış” manşetleri, ilk bakışta kredili piyasanın açıldığı hissini yaratsa da bu durum istatistiksel bir yanılsamadan ibarettir. Ortaya çıkan devasa oransal artış; faizlerin ve BDDK kısıtlamalarının geçtiğimiz yılın aynı dönemindeki tarihi dip seviyelerinden kaynaklanan salt bir baz etkisi, kısmi faiz indirimi beklentisiyle harekete geçen dar bir spekülatif alıcı grubunun yansıması, tasarruf finansmanı şirketlerinin etkisi ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun (BDDK) ikinci el konutlarda enerji sınıflarına göre uyguladığı katı kredi değer oranı (LTV) kısıtlamalarını yakın zamanda esnetmesinin piyasaya sunduğu geçici bir can suyudur. Enerji kimlik belgesi sınıfı ve mülkiyet durumuna göre uygulanan kredi baremlerindeki bu bürokratik gevşeme, bir miktar birikimi olan alıcıların sisteme kısmen dahil olmasını sağlamıştır.
Ancak uzun vadeli veri setimiz yapısal gerçeği göstermeye devam etmektedir: İpotekli (kredili) konut satışları ile politika faizi arasında -0.52, yıllık enflasyonla ise -0.47 seviyesinde belirgin bir negatif korelasyon bulunmaktadır. Sıkı para politikası ve enflasyonist ortam, konut kredisini orta sınıf için tamamen erişilemez bir lükse dönüştürmüştür. Bugün konut piyasası hacimsel olarak ayakta kalabiliyorsa, bu durum banka kredilerinden ziyade, toplam satışların büyük çoğunluğunu oluşturan peşin ve senetli satışların dengeleyici rol oynaması sayesindedir. Sadece nakit gücünü elinde bulunduran belirli bir azınlık piyasayı domine ederken, emeğiyle geçinen bordrolu kesim mülkiyet merdiveninden bütünüyle dışlanmıştır.
KÜRESEL BARINMA KRİZİ VE ÜRETİM DARALMASININ EVRENSEL KESİŞİMİ
Maliyet cephesindeki bu sert artış, kentsel mekân üretimini de doğrudan baltalamaktadır. İnşaat Üretim Endeksi ile Maliyet Endeksi arasındaki aylık değişim korelasyonunun -0.33 olarak ölçülmesi, sektörün üretim kapasitesindeki kırılganlığı ispatlamaktadır. Malzeme fiyatlarındaki sıçramalar, şantiyeleri yavaşlatmaktadır. Ancak bu sorun sadece ülkemize özgü lokal bir kriz değildir.
Yeni yayınlanmış olan Birleşmiş Milletler UN-Habitat 2026 Dünya Şehirleri Raporu (World Cities Report 2026) verileri incelendiğinde, sorunun küresel boyutunu sarsıcı bir biçimde yüzümüze çarpmaktadır. Raporun ortaya koyduğu haritalamalar; artan inşaat maliyetlerinin, daralan kredi piyasalarının ve yetersiz arzın, tüm dünya metropollerinde orta ve alt gelir gruplarını kent çeperlerine ittiğini, evrensel bir barınma krizi yarattığını kanıtlamaktadır. Bizim içeride üretim/maliyet makasında yaşadığımız daralma, dünyadaki tedarik zinciri krizleriyle birleştiğinde devasa bir arz açığı tehlikesi yaratmaktadır. Üretimin yavaşlaması, gelecekte yaşanacak olası bir faiz indiriminde piyasada satılacak veya kiralanacak konut bulunamaması, dolayısıyla fiyatların yeniden kontrolsüzce patlaması anlamına gelmektedir.
GELECEK HAFTALAR İÇİN BİR SORU
Peki, küresel ölçekte ve ülkemizde yaşanan bu eşzamanlı barınma krizinin temel nedeni gerçekten iddia edildiği gibi serbest piyasa mekanizmasının bir başarısızlığı yahut devlet müdahalelerinin azlığı mıdır? Makroekonomik ölçekte iflası çoktan ilan edilen katı “planlı ekonomi” mantığı, konu kentsel mekânlar olduğunda neden en dokunulmaz tabu haline gelmektedir?
Bu noktada barınma krizini çok daha yapısal bir zeminde tartışmamız ve büyük bir paradigma değişimine gitmemiz gerekmektedir. Bu değişim artık bir entelektüel lüks değil kentsel varoluşumuz için kaçınılmaz bir zorunluluktur.