*Görsel yazının içeriğine göre yapay zeka tarafından oluşturulmuştur
Bilhassa son günlerde sıkça dillendirilen ve medyada “konut satış rekorları” manşetleriyle sunulan veriler, piyasanın gerçek dinamiklerini ve derin yapısal sorunlarını anlamaktan uzak, sathi bir okumanın ürünüdür. Bir piyasanın sıhhati, sadece tapu dairelerinde el değiştiren mülk sayısıyla değil, o piyasanın kendini yeniden üretme kapasitesiyle, yani üretim gücüyle ölçülür. Elimizdeki güncel veriler, satış rakamlarının o ışıltılı yüzeyinin altında gizlenmiş yapısal bir tıkanıklığı, yani derinleşen bir arz krizini ve tehlikeli bir fiyat paradoksunu işaret etmektedir.
YAPI RUHSATI 2017 YILINDA TARİHİ ZİRVEYİ GÖRDÜ
Söz konusu tıkanıklığın ilk ve en somut göstergesi, inşaat maliyetleri ile üretim iştahı arasında tehlikeli biçimde açılan makastır. Veri setlerini yapısalcı bir gözle incelediğimizde, İnşaat Maliyet Endeksi’nin Eylül 2025 itibarıyla 1947,06 seviyesine ulaşarak yukarı yönlü katı seyrini inatla sürdürdüğünü görüyoruz. İlgili veri, sektörün basit bir pahalılık sorunu yaşamadığını, bunun ötesinde üretim süreçlerini felç eden bir maliyet enflasyonu baskısı altında olduğunu kanıtlamaktadır. Ancak asıl vahim tablo, bahse konu maliyet baskısının arzın geleceği olan Yapı Ruhsatı istatistiklerinde yarattığı uzun vadeli durgunlukta gizlidir. 2010 yılından bu yana 3. Çeyrek verilerini incelediğimizde, karşımıza çıkan tablo demografik gerçeklerle taban tabana zıttır. 2010 yılında Türkiye’nin nüfusu 73 milyon iken, 3. çeyrekte alınan yapı ruhsatı sayısı 78 bin adetti. Söz konusu iştah, 2017 yılında 137 bin adet ile tarihi zirvesini görmüştü. Bugün ise, nüfusumuz 85 milyona dayanmış, deprem konutlarına dair yoğun bir süreç yaşanmış, üzerine milyonlarca sığınmacı eklenmişken; aynı dönemde alınan ruhsat sayısı 2017 rekorunun çok uzağında kalarak sadece 112 bin adette kalmıştır. Daha da önemlisi, bu veriden deprem bölgesi yapı ruhsatları arındırıldığında, aslında sektörün büyümediği ve 2023 verileriyle benzer bir seviyede olduğu görülmektedir.
SEKTÖRÜN FRENE BASTIĞININ GÖSTERGESİ
Bu veriyi sadece bir inşaat azalması olarak okumak eksik kalacaktır; zira arka planda işleyen sosyolojik bir dinamik, krizi katmerlemektedir. TÜİK verileri, Türkiye’de ortalama hanehalkı büyüklüğünün 4,0 kişiden 3,14 seviyesine gerilediğini göstermektedir. Çekirdek aileden atomize bireye geçiş olarak tanımlayabileceğimiz bu süreç, nüfus artışından bağımsız olarak, aynı nüfus için %25-30 daha fazla konut birimini zorunlu kılmaktadır. Yani demografik yapı ve barınma ihtiyacı devasa oranda artarken, üretim iştahının 2014 yılı seviyesinin bile gerisine düşmesi, sektörün frene bastığını ve yeterli bir arz yaratmaktan uzaklaştığını göstermektedir.
"ÜLKEYİ BETONE GÖMDÜLER" SÖYLEMİ KAMU MALİYESİ ELEŞTİRİSİ OLABİLİR
Tam bu noktada, analizimizi derinleştirmek adına, muhalefet cephesinden yükselen ve piyasa algısını şekillendiren “Beton Ekonomisi” eleştirisine de bir parantez açmak gerekmektedir. Mevcut siyasi atmosferde, muhalefetin “ülkeyi betona gömdüler” söylemi, Hazine garantili altyapı projeleri (KÖİ) veya hasta garantili hastaneler söz konusu olduğunda tartışmaya değer bir kamu maliyesi eleştirisi olabilir. Lakin bahse konu eleştiriyi, deprem riski altındaki ve demografik yapısı hızla değişen bir ülkenin konut stokunun yenilenmesi sürecine uygulamak, stratejik bir miyopluktur. Özel sektörün, kendi riskini alarak vatandaşa barınma üretmesi ile kamunun kaynaklarını garanti altına alan projeler, kategorik olarak ayrıştırılmalıdır. Zira bu toptancı retorik, konut üretimini de ayıplı bir faaliyet gibi kodlamakta ve sermayedarların üretim iştahını baltalamaktadır.
Bu yapısal krizin ikinci boyutu ise fiyat paradoksudur. Konut Fiyat Endeksi (KFE) verilerine göre nominal fiyatlar artışını sürdürse de ilgili artış bir değerlenmeyi değil, sadece maliyetlerin fiyata yansımasını ifade etmektedir. Oysa madalyonun diğer yüzünde, enflasyondan arındırılmış Reel Konut Fiyat Endeksi net bir düşüş trendine girmiştir. Mahfi Eğilmez’in de vurguladığı gibi, söz konusu durum tam anlamıyla bir “sıkışma” (squeeze) evresidir. Satıcı maliyetler nedeniyle fiyatı düşürememekte, alıcı ise eriyen alım gücü nedeniyle konuta erişememektedir.
SİSTEM HEM PARANIN MALİYETİ HEM DE ERİŞİMİ ÜZERİNDEN KİLİTLENMİŞTİR
Peki, tüm bu sıkışmışlığa ve Avrupa’da yüzde 16 seviyelerinde seyreden aşırı kalabalıklaşma oranının ülkemizde yüzde 50’lere dayandığı gerçeğine rağmen, rekor satış manşetleri neyi ifade etmektedir? Verilerin detayına indiğimizde, söz konusu illüzyonun iki kritik ayağı olduğunu görmekteyiz. Birincisi, satışların yüzde 66 bandındaki büyük çoğunluğunun ikinci el konutlardan oluşmasıdır. Bahse konu veri bize, piyasada yeni bir değer üretimi değil, sadece mevcut stokun el değiştirdiği bir servet transferi yaşandığını söyler. İkinci ve belki de en can yakıcı ayak, finansman modelindeki çöküştür. Güncel veriler, İpotekli Satışların tarihsel dip seviyelerde olduğunu, piyasayı Diğer Satışlar kaleminin domine ettiğini göstermektedir. Piyasada sadece faiz oranlarının yüksekliği değil, aynı zamanda Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) getirdiği makro ihtiyati tedbirler de belirleyici olmaktadır. Özellikle ikinci konuta yönelik kredi sınırlamaları ve kredi değer oranlarında (LTV) yapılan sıkılaştırmalar, ödeme gücü olan bireylerin dahi finansmana erişimini bürokratik olarak engellemektedir. Yani sistem, hem paranın maliyeti hem de paraya erişim kanalları üzerinden kilitlenmiştir.
HANGİ İYİ EĞİTİMLİ TÜRK GENCİ BU NAKİT AKIŞINI ÜRETEBİLİR?
Bu durumun yarattığı sosyo-ekonomik travmayı, geçen hafta bahsettiğimiz 146 bin TL aylık kredi ödemesi ile de hatırlayabiliriz. Dünyada kabul gören “hane gelirinin %30'unu aşmayan kredi” ilkesi bağlamında düşündüğümüzde bu krediyi ödeyebilmek için hanenin aylık yarım milyon liraya yakın gelir üretmesi gerekmektedir. Burada sormamız gereken can alıcı soru şudur: Hangi iyi eğitimli Türk genci, hangi beyaz yakalı profesyonel bu nakit akışını üretebilir? Bu tablo sadece bir konut krizi değil, kentin üreten sınıflarının kent merkezinden ve mülkiyet hakkından tasfiye edildiği bir mekansal adalet krizidir.
ÇÖZÜM
Sonuç olarak ortadaki rekor, tabana yayılan bir refahın değil, nakit gücüne dayalı geçici bir dönemin göstergesidir. Çözüm; muhalefetin her türlü inşaatı rant olarak yaftaladığı toptancı yaklaşımdan sıyrılıp, iktidarın da finansman kanallarını, bilhassa BDDK kısıtlamaları ve mevcut vade yapıları bağlamında rasyonel bir zemine oturttuğu, arz yönlü yapısal reformları hayata geçirmektir. Aksi takdirde barınma krizi, sessiz ama derinden büyümeye devam edecektir.