Aralık 2025 tarihi itibarıyla elimizdeki verileri derinlemesine irdelediğimizde, Cumhuriyet tarihinin en yüksek satış adetlerinden birine ulaşıldığını görüyoruz. Ancak bu rekorun satır aralarına inildiğinde, ezber bozan ve üzerinde dikkatle durulması gereken bir paradoksla karşılaşıyoruz: Piyasada ipotekli satışların toplam satışlar içindeki oranı %15,24 seviyesinde gerçekleşmiş olup tüm satışların sadece %33’ü ilk el satış niteliğindedir.
Söz konusu tabloyu köşe kapsamında ifade ettiğimiz konularla bir arada anlamlandırabilmek için Ferdinand Tönnies’in sosyoloji literatürüne kazandırdığı o meşhur “Cemaat” (Gemeinschaft) ve “Cemiyet” (Gesellschaft) ayrımına başvurmak yerinde olacaktır. Tönnies, Cemiyet’i; sözleşmelere dayalı, bireylerin birbirine yabancılaştığı, akılcı ve kurumsal soğukluğun hakim olduğu modern bir yapı olarak tanımlar. Batı kaynaklı modernleşme projesinin bir ayağı olan bankacılık sistemi, konut kredileri ve ipotek mekanizmaları tam da bu Cemiyet düzeninin bir ürünüdür. Ancak bahse konu veriler ışığında Türkiye’de gördüklerimiz bize şunu fısıldamaktadır: Faiz oranlarının ve hane gelirlerinin, konutu erişilemez noktalara ulaştırdığı dönemlerde, toplum kendi iç dinamikleriyle Cemiyet’in kurallarından sıyrılıp, Cemaat kodları ile çözüm üretmektedir.
Nitekim sektörel analizlere ve güncel verilere baktığımızda, yaşanan sürecin geçici bir refleks olmadığı anlaşılmaktadır. Bankacılık sisteminin bıraktığı boşluk, toplum tarafından çaresizce izlenmemiş; bilakis tasarruf finansman gibi dayanışmacı modellerle kurumsal ve güçlü bir şekilde ikame edilmiştir. Bu noktada tarihsel bir anımsama yapmak, bugünü anlamak için elzemdir. 1950’li yıllarda Cemiyet’in barınma sunamadığı kitleler, kendi Cemaat dayanışmalarıyla enformal bir çözüm olan Gecekondu gerçeğini yaratmıştı. Bugün yükselen Tasarruf Finansman modeli ise, o günkü dayanışma ruhunun, günümüzün hukuksal ve iktisadi şartlarına uyarlanmış formal ve kurumsal bir tezahürüdür.
Meseleye kentleşme tarihimiz üzerinden baktığımızda sorunun nitelik değiştirdiğini de görmekteyiz. 1960’lardan bu yana Türkiye’nin ana sorunu hep çarpık kentleşme ve plansızlık olarak kodlanmıştır. Oysa 2020’li yılların ortasını geçtiğimiz şu günlerde, Türkiye’nin neredeyse her metrekaresi planlanmış durumdadır. Buna rağmen konut sorunu gündemdeki yerini koruyorsa, problemi yeniden formüle etmek gerekir. Artık karşımızdaki mesele fiziksel bir “kentleşme” değil, zihinsel ve sosyolojik bir “kentlileşme” veya “kenttaş” olamama durumudur. Üç nesildir büyükşehirlerde yaşayan, ancak buna rağmen aidiyetini halen dedesinin memleketi üzerinden tanımlayan; yaşamını sürdürebilmek için o memleketten gelecek tarhanaya, tereyağına, kışlık erzağa muhtaç bir toplumsal yapıdan söz ederken problemleri kağıt üstünde aramak hatalı bir süreç yönetimi olacaktır. Bahse konu kitle ne tam anlamıyla kırsaldan kopabilmiş ne de tam manasıyla kentli bireyin anonimleşmiş ilişkiler ağına dahil olabilmiştir. İşte bu arada kalmış sosyolojiye Batı’nın katı bankacılık kuralları yahut borsa tasarrufları değil; kökleri cemaate dayanan ama yüzü modern hukuka dönük finansman modelleri ile altın ve arazi tasarrufları cevap verebilmektedir. 2026 projeksiyonlarında banka kredilerinin yerini tasarruf finansman modellerinin alacağının tarafımızca öngörülmesi, işte bu sosyolojik verinin ekonomik bir karşılık bulduğunun tespit edilmesinden kaynaklanmaktadır.
Tam bu noktada, tasarruf finansman modellerinin piyasadaki ipotekli satışlar içindeki payının yüzde 10 bandına yaklaşması ve etkinliğinin artması sadece bir konut edinme istatistiği olarak okunmamalıdır. Bu sistem, araç alımı kampanyaları gibi daha küçük ve erişilebilir nakit birikimleri ile başlayan ciddi bir sermaye birikim sürecini tetiklemektedir. Küçük damlalarla başlayan bu havuz; yastık altındaki altın birikimleri ve memleketteki atıl arazinin satışı gibi geleneksel “Cemaat” varlıklarıyla birleşerek devasa bir finansman gücüne dönüşmektedir. Yani sistem, sosyolojik verinin ekonomik bir karşılığa dönüşmesi ve atıl duran yerel kaynakların mobilize edilerek konut piyasasına enjekte edilmesidir.
Bu ayın veri setlerini, özellikle fiyat istikrarı ekseninde incelediğimizde ipotekli satış oranına ek olarak bir başka kırılma noktasıyla daha karşılaşmaktayız. Konut Fiyat Endeksi (KFE) verilerine ABD enflasyon düzeltmesi uygulayarak baktığımızda; KFE/Dolar paritesinin 3,42 seviyesine ulaştığını görmekteyiz. Bu veri, Nisan 2023’te görülen 3,43’lük tarihi zirveye neredeyse geri dönüldüğünü göstermektedir. Bu durum, konutun Türkiye’de sadece bir barınma aracı değil, aynı zamanda dolar bazında dahi değerini koruyan ve hatta reel kazanç sağlayan son derece dirençli bir yatırım enstrümanı olduğunu mu teyit etmektedir; yoksa teknik analiz yorumlaması ile zirve bölgesinde göreceği dirençten sonra eski destek noktalarına çekileceği anlamına mı gelmektedir? Bu sorunun yanıtı, önümüzdeki yıl hep birlikte tanıklık edeceğimiz bir yolculuğun içinde saklıdır.
Maliyet ve fiyat makasına baktığımızda ise üretici cephesindeki hareketliliğin nedenleri netleşmektedir. Kasım ve Aralık aylarında gözlemlenen reel artış kıpırtıları, maliyet enflasyonunun satış fiyat artışının gerisinde kalmasıyla birleşince, müteahhitler cephesinde yeni bir “üretim iştahı” yaratmıştır. Ruhsat sayılarındaki artış, bahse konu iştahın somut bir kanıtıdır. Ancak burada üreticinin rasyonel bir kar beklentisiyle mi yoksa elindeki stokları eritmek ve nakit akışını döndürmek adına takas (barter) yoluyla mı yeni projelere yöneldiği sorusu, 2026’nın yanıtlanması gereken kritik sorularından birisi olacaktır.
Talep tarafındaki dönüşüm de şimdiden yadsınamaz bir hal almıştır. Konutun spekülatif bir kısa vadeli al-sat aracı olma niteliği, dolar zirvesindeki yatay hareket ile zayıflamıştır. Kısa süreli hafızaya sahip Türk halkı, Aralık 2021-Nisan 2023 dönemindeki spekülatif hareketi unutarak, konutu yeniden “uzun vadeli güvenli liman” olarak kodlamıştır. Bu durum, yatırımcı talebinin nitelik değiştirdiği, oturumcu talebinin ise diri kaldığı karma bir pazar yapısını doğurmuştur. Bir yanda müteahhitlerin elinde biriken stoklar, diğer yanda hane halkının alım gücündeki erime, piyasada “Stok Krizi” ile “Erişilebilirlik Krizi”nin eş zamanlı yaşanmasına neden olmaktadır. Ancak rekor satış hacmi göstermektedir ki toplum, banka kredisinin yokluğunda, dayanışma ağlarını devreye sokarak kriz sarmalını aşmaktadır.
2025 yılını kapatırken şu tespiti yapmak yerinde olacaktır: Türkiye konut piyasası, Batılı anlamda kurumsallaşmış Cemiyet yapısının tıkandığı yerde, kendi yerel ve esnek Cemaat çözümlerini üreterek yoluna devam etmektedir. 2026 yılı, faizlerin düşmesiyle bankaların sisteme geri dönmesini bekleyenlerin değil; alternatif finansman gerçeğini ve bu modellerin pazardaki payının artışını doğru okuyanların yılı olacaktır.