Her yılın aralık ayında tanık olduğumuz geleneksel “birincilik” tablosu, 2025 yılının son günlerinde de şaşırtıcı olmayan bir istikrarla karşımıza çıktı. Konut satış istatistiklerinde aralık ayının zirveye oturması, salt mevsimsel bir etkinin sonucu değildir. Bu durum, Türk hanehalkının ve yatırımcısının, yılı kapatırken bilançosunu gayrimenkul üzerinden dengeleme refleksi ile firmaların yıl sonu ciro kapatma telaşının körüklediği, vergi uygulamalarını da içine alan yapısal bir durumdur. Ancak 2025 kapanışını ve 2026 ufkunu değerlendirirken, sayısal kalabalığın ötesine geçip ilgili ayrıntıları süreç odaklı bir yaklaşımla okumak zorundayız.
Önümüzde duran 2026 projeksiyonu, makroekonomik dengelerin yeniden kurulduğu bir geçiş yılına işaret etmektedir. Elimizdeki stratejik raporlar ve orta vadeli programlar, 2026 yılında Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH) büyümesinin %4,0 bandında gerçekleşeceğini, buna karşılık tüketici enflasyonunun (TÜFE) yıl sonuna kadar gerilemesinin devam edeceğini öngörmektedir. Söz konusu tablo, konut piyasasının ana yakıtı olan finansman maliyetlerinde, yani faiz oranlarında beklenen gevşemenin habercisidir. Merkez Bankası’nın politika faizini kademeli olarak düşürmesi beklentisi, uzun süredir donuklaşan piyasa çarklarının yeniden dönmesi için gerekli zemini teorik olarak hazırlayacaktır. Ancak burada, piyasa oyuncularının sıklıkla düştüğü bir yanılgıya düşmemek, faiz indirimini tek başına sihirli bir değnek olarak görmemek gerekir.
2026 KONUT KREDİSİ FAİZLERİ VE BDDK KISITLAMALARI: MUSLUKLAR AÇILACAK MI?
Konut satışlarında, bilhassa ipotekli satışlarda ve birinci el üretimde anlamlı bir artış trendinin yakalanabilmesi, salt faiz oranlarının düşmesine bağlı değildir. Burada asıl belirleyici olan, finansal erişilebilirliğin önündeki regülasyon duvarlarıdır. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) uyguladığı kredi kısıtlamaları, özellikle ikinci konutunu alacaklara getirilen kredi daraltması ve kredi değer oranlarındaki (LTV) sıkılaştırma, piyasanın üzerinde görünmez bir el freni işlevi görmektedir.
Finansal musluklar faiz indirimiyle açılsa bile, suyun akacağı borulardaki tıkaçlar kaldırılmadığı sürece, beklenen talep patlaması yerini sınırlı ve cılız bir kıpırdanmaya bırakacaktır. 2025 yılında yüksek faiz oranlarının talebi baskıladığı ve yatırımcıyı bekle-gör politikasına ittiği yadsınamaz bir gerçektir. 2026’da ilgili baskının kalkması, ancak regülasyonların da eş zamanlı esnetilmesiyle piyasada karşılık bulacaktır. Dolayısıyla sektör temsilcilerinin ve yatırımcıların 2026 ajandasında takip etmesi gereken ilk madde, faiz oranlarından ziyade, BDDK’nın makro-ihtiyati tedbirlerde atacağı normalleşme adımları olmalıdır. Aksi takdirde, düşen faizler sadece kağıt üzerinde kalan bir istatistikten öteye gidemeyecektir.
DOLAR BAZLI KONUT FİYATLARI VE REEL GETİRİ ANALİZİ: YATIRIMCI NEYE DİKKAT ETMELİ?
Analizimizin bir diğer noktası ise fiyat endekslerinin sunduğu karmaşık ve bizce paradoksal tablodur. Hatırlayacağınız üzere, Reel Konut Fiyat Endeksi (Reel KFE) uzun bir düşüş serisinin ardından geçen ay bir aylık bir artış göstermiş, ancak hemen akabinde yeniden düşüşe geçerek piyasada kafa karışıklığı yaratmıştır. Bu zikzaklı seyir, piyasanın henüz yönünü tam tayin edemediği bir “kararsız denge” aşamasıdır.
Buna rağmen, 2026 yılı için temel beklentimiz; inşaat sektöründeki büyüme hedefleri, mevcut konut stoğunun yetersizliği ve maliyet artışlarının (işçilik, enerji, malzeme) gecikmeli etkisiyle birlikte, Reel KFE’de yeniden yukarı yönlü, istikrarlı bir çıkışın başlayacağı yönündedir. Enflasyonun üzerinde bir getiri potansiyeli, konutu yeniden rasyonel bir yatırım aracı haline getirebilir. Ancak burada madalyonun diğer yüzüne, “Dolar Bazlı” getiriye bakmak hayati önem taşımaktadır. Konut Fiyat Endeksi’ne, ABD enflasyonundan arındırılmış dolar bazında baktığımızda, fiyatların tarihsel zirve bölgelerinde dolaştığını görmekteyiz. Söz konusu veri bize, konutun dolar bazında doygun bir noktada olduğunu söylemektedir.
Diğer yandan, 2026 yılı makroekonomik dengeleri açısından döviz kuru üzerinde ciddi bir basınç birikmiştir. İhracatçının rekabet gücünü korumak ve turizm gelirlerini desteklemek adına, döviz kurlarının (Dolar/TL) enflasyon farkını kapatacak şekilde yukarı yönlü hareket etmesi, hatta yıl sonu beklentilerinin bir miktar üzerine çıkması kuvvetle muhtemeldir. Ekonomi yönetiminin, “değerli TL” politikasından, ihracatı destekleyen “rekabetçi kur” dengesine geçiş yapması, doların TL karşısında enflasyondan daha hızlı değer kazanması anlamına gelebilir.
İşte bu noktada, gayrimenkul yatırımcısı için, bizim iki tahminimiz bir arada değerlendirildiğinde 2026'nın paradoksu ortaya çıkmaktadır:
TL Bazında Senaryo: Konut fiyatları, maliyet baskısı ve talep canlanmasıyla enflasyonun üzerinde artarak yatırımcısına “Reel Getiri” sağlayacaktır.
Dolar Bazında Senaryo: Kurdaki beklenen düzeltme hareketi, yani doların artışı ve konut fiyatlarının dolar bazlı zirve seviyelerinde karşılaşacağı teknik direnç nedeniyle, konut fiyatları dolar bazında yatay seyredecek, hatta bir miktar değer kaybı yaşayacaktır.
EKONOMİNİN ÖTESİNDE: "KAYIPTAN KAÇINMA" ARZUSU
Yukarıdaki senaryo kapsamında, “madem dolar bazında kazanç garantisi yok, insanlar neden ev almaya devam edecek?” sorusu akıllara gelebilir. Bu sorunun cevabı, iktisadın soğuk rasyonalitesinde değil, davranışsal ekonominin ve toplumumuzun genlerine işlemiş sosyolojik kodlarda saklıdır.
Davranışsal ekonominin kurucularından Daniel Kahneman’ın “Kayıptan Kaçınma” (Loss Aversion) ilkesine göre; insanlar bir şeyi kazanmanın vereceği hazdan çok, elindekini kaybetmenin yaratacağı acıdan kaçınırlar. Türk toplumu için “konut sahibi olamamak”, sadece finansal bir kayıp değil, aynı zamanda sosyolojik bir statü kaybı ve sınıfsal bir geriye düşüş olarak kodlanmıştır. Yıllarca süren yüksek enflasyonist ortam, toplumda derin bir “paranın erimesi travması” yaratmıştır. Bahse konu travmatik hafıza, bireyleri dolar bazında kar/zarar hesabından ziyade, “Başımı sokacak bir evim olsun, param pul olmasın” şeklindeki ontolojik güvenlik arayışına itmektedir.
Dolayısıyla 2026 yılında konut fiyatları dolar bazında gevşese bile; ilgili sosyolojik dürtü ve mülkiyetin sağladığı “dokunulabilir güvence” hissi, talebi diri tutmaya devam edecektir. Rakamlar ne derse desin, Türk insanı için tapu; bir yatırım enstrümanı olmanın ötesinde, kaotik bir dünyada kendine ayırdığı güvenli bir alandır. Bu nedenle 2026 yılı; konutu sadece “barınma” ihtiyacı için veya “TL enflasyonundan korunma” aracı olarak görenler için kazançlı; ancak konutu “kısa vadeli dolar bazlı spekülasyon” ve arbitraj aracı olarak görenler için hayal kırıklığı yaratabilecek bir yıl olmaya adaydır.
Sonuç olarak; 2026 yılına girerken piyasaya bakış açımızı değiştirmemiz gerekmektedir. Faizlerin düşüşü ve kentsel dönüşüm projelerinin hızlanması sektörü canlandıracaktır. Ancak BDDK kısıtlamalarının kapsamı ve döviz kurundaki olası hareketlilik, müteallik canlanmanın niteliğini belirleyecektir. Yatırımcı için akıllıca olan dolar bazlı zirveleri zorlamak değil, reel getirideki (TL) istikrarlı artışa odaklanmak ve kullanım değeri yüksek, nitelikli mülklere yönelmektir. Unutmayalım ki, piyasaların yönünü sadece ekrandaki rakamlar değil, rakamların arkasındaki yapısal hikayeler ve sosyo-ekonomik gerçekler belirler.