Bu talep, “hobi bahçesi” ve son dönemde öne çıkan “pinehouse” projeleriyle hızla büyüyen bir pazarı da beraberinde getirdi. Ancak uzmanlara göre bu sistemin arkasında ciddi bir hukuki risk ve organize bir satış modeli bulunuyor.
ATIL ARAZİLER ‘’YAŞAM ALANI’’ DİYE PAZARLANIYOR
Pinehouse ve hobi bahçesi projelerinin önemli bir kısmı, uzun süre kullanılmamış, tarımsal üretim yapılmayan veya yatırım bekleyen atıl araziler üzerinde kuruluyor. Bu araziler düşük maliyetle toplanıyor, ardından küçük parçalara bölünmüş gibi gösterilerek “bahçe” veya “mini yaşam alanı” olarak pazarlanıyor.
Ancak gerçekte bu arazilerin büyük bölümü: Tarım arazisi statüsünde İmarsız, Yapılaşmaya kapalı
oluyor. Vatandaş ise bu hukuki durumu çoğu zaman bilmiyor ya da eksik bilgiyle satın alma yapıyor.
TİNY HOUSE MODELİ YENİ İSİM AYNI RİSK
Son dönemde “tinyhouse” adıyla sunulan projeler, klasik hobi bahçesi modelinin daha “modern” ve pazarlanabilir versiyonu olarak öne çıkıyor. Reklamlarda:
Ahşap evler
Tinyhouse tarzı yapılar
Doğa içinde yaşam konsepti
sunulsa da, bu yapıların büyük kısmı ruhsatsız ve kaçak statüsünde bulunuyor.
Bu nedenle satın alınan yapı:
Yasal olarak konut sayılmıyor
Her an yıkım kararıyla karşılaşabiliyor
NOTER SATIŞI İLE SAHİPLİK ALGISI OLUŞTURULUYOR
Sistemin en kritik noktalarından biri noter üzerinden yapılan satışlar.
Satıcılar, tapu devri yerine noter sözleşmesiyle işlem yaparak güven oluşturuyor.
Ancak hukuken:
Noter satışı gayrimenkul mülkiyeti sağlamaz
Tapu devri olmadan alıcı malik olmaz
Bu durumda vatandaş:
Gerçek anlamda arsa sahibi olmuyor
Aynı yerin birden fazla kişiye satılması riskiyle karşı karşıya kalıyor
Hak iddia etmekte ciddi zorluk yaşıyor
HİSSELİ TAPU VE RIZAİ TAKSİMAT KARMAŞASI
Birçok projede arazi hisseli tapu üzerinden satılıyor. Ardından “rızai taksimat” adı verilen yöntemle herkesin yeri belirlenmiş gibi gösteriliyor.
Oysa bu sistem:
Hukuken geçerli değil
Resmi bir parsel ayrımı içermiyor
Örneğin 1/10 hisse alan kişi, o arazinin hangi bölümünün kendisine ait olduğunu yasal olarak belirleyemiyor. Tapuda sadece “ortak” olarak görünüyor.
KOOPERATİF MODELİ PARSEL DEĞİL ORTAKLIK SATILIYOR
Bazı pinehouse projelerinde ise kooperatif sistemi kullanılıyor. Vatandaşlara belirli bir alan tahsis edildiği söyleniyor ancak:
Tapu kooperatif adına kayıtlı kalıyor
Bireysel mülkiyet oluşmuyor
Tahsis edilen alan hukuki güvence taşımıyor
Bu durum, ileride ciddi mülkiyet ihtilaflarına yol açabiliyor.
KAÇAK YAPI GERÇEĞİ YIKIM VE CEZA RİSKİ
Tarım arazileri üzerine yapılan:
Konteyner
Prefabrik ev
Tinyhouse
Betonarme yapılar
çoğunlukla ruhsatsız kabul ediliyor. Bu yapılar için:
Belediyeler tarafından yıkım kararı verilebiliyor
İdari para cezaları uygulanabiliyor
Sonuçta vatandaş hem yaptığı masrafı hem de satın aldığı yapıyı kaybedebiliyor.
KANUNLAR AÇIK BÖLÜNEMEZ YAPILAŞAMAZ
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve 3083 sayılı Tarım Reformu Kanunu, tarım arazilerinin küçük parçalara bölünmesini açık şekilde yasaklıyor.
Buna rağmen:
Hobi bahçesi
Tinyhouse
Tinyhouse projeleri
Adı altında yapılan birçok satış bu yasalara aykırı şekilde gerçekleştiriliyor. Bu da işlemlerin iptal edilebilir olmasına neden oluyor.
ALTYAPI YOK VAAT ÇOK
Bu projelerde sık karşılaşılan diğer sorunlar ise altyapı eksikliği:
Elektrik ve su aboneliği çoğu zaman alınamıyor
Kaçak kullanım cezaya neden olabiliyor
Yol, kanalizasyon ve diğer hizmetler bulunmayabiliyor
Satış sırasında sıkça dile getirilen “imar gelecek” vaadi ise çoğu durumda gerçekleşmiyor.
EN YAYGIN VE YANILTICI SÖYLEMLER
Uzmanlara göre satış sürecinde kullanılan bazı ifadeler dikkat çekiyor:
“Herkes böyle alıyor”
“Tapu hisseli ama sorun olmaz”
“Noterden satış güvenli”
“Belediye göz yumuyor”
Bu söylemler, hukuki riskleri perdelemek için kullanılıyor.
UZMANLARDAN NET UYARI
Uzmanlar, mağduriyet yaşamamak için şu üç noktaya dikkat çekiyor:
Tapu devri resmi olarak yapılmadan işlem yapılmamalı
İmar durumu mutlaka belediyeden kontrol edilmeli
Noter satışı ve hisseli tapu içeren projelerden uzak durulmalı
MÜLK DEĞİL BELİRSİZLİK SATILIYOR
Uzmanlara göre ''Pinehouse'' ve hobi bahçesi piyasasındaki en büyük yanılgı, vatandaşların gerçekten mülk sahibi olduğunu düşünmesi. Oysa çoğu durumda satın alınan şey:
Hukuki güvencesi olmayan bir kullanım hakkı
Yıkım riski taşıyan bir yapı
Geri dönüşü zor bir yatırım
En kötü senaryoda ise tablo net:
TAPU YOK YAPI KAÇAK YIKIM VAR ÖDENEN PARA GERİ ALINAMIYOR
Denetimlerin yetersiz kalması ve talebin artmasıyla birlikte, özellikle atıl araziler üzerinden kurulan bu sistemin daha fazla kişiyi mağdur etmesinden endişe ediliyor. Uzmanlar, vatandaşların “doğayla yaşam” hayali kurarken ciddi bir hukuki tuzağın içine düşmemeleri için daha dikkatli olmaları gerektiğini vurguluyor.