Türkiye’de konut kiralarına yapılan artışlar, hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından sık sık tartışma konusu oluyor. Özellikle son yıllarda artan enflasyon ve konut fiyatlarıyla birlikte “Ev sahibi yasal oranın üzerinde zam yapabilir mi?” sorusu araştırılmaya başlandı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından 3 Ocak 2026 tarihinde açıklanan Aralık 2025 enflasyon verilerine göre, Ocak 2026 kira artış oranı %34,88 olarak gerçekleşmiştir. Bu oran, konut ve işyeri kiralarında yapılabilecek yasal tavan zam oranını belirlemektedir. Peki, ev sahipleri bu oranın üstünde zam yapabilir mi? İşte, ayrıntılar...
YASAL SINIR NE DİYOR?
Avukat İbrahim Halil Can, ev sahiplerinin yasal oranın üzerinde zam yapamayacağının altını çizerek şunları söyledi:
"Konut ve Çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde uygulanacak kanun genel anlamda 6.098 sayılı Türk borçlar Kanunudur. Kiralayan ve kiraya veren kiralanacak olan iş yeri ya da konutun aylık kira bedelini uygulanacak kira zammını ve benzeri diğer hususları serbestçe kararlaştırma yetkisine sahiptir. Bu bağlamda eğer ki taraflar arasında kira bedellerine uygulanacak zam kira zamanına denk gelen üfe oranına göre belirlenebileceği gibi taraflar kendi aralarında da kira zam oranı belirleyebilirler. Sonuç olarak taraflar kendi aralarında kira zam oranı belirlememişse ya da kira zam oranını zam ayına denk gelen üfe oranından yapılacağını kararlaştırmışlarsa ya da kira sözleşmesine göre zam ayına denk gelen üfe oranına göre zam yapılacağı kararlaştırılmış fakat aralarında anlaşamamışlarsa, kiraya yapılan zam üfe oranından belirlenecektir."
Türk Borçlar Kanunu’na göre konut kiralarında yıllık artış oranı, bir önceki kira yılında açıklanan 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasını geçemiyor. Bu oran her ay Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından ilan ediliyor ve kira artışları için üst sınır olarak kabul ediliyor.
2022 yılında getirilen geçici düzenlemeyle birlikte konut kiralarında artış oranına %25 tavan uygulanmıştı. Bu uygulama 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. Bu tarihten sonra yapılan kira artışlarında yeniden TÜFE’nin 12 aylık ortalaması esas alınmaya başlandı.
EV SAHİBİ DAHA FAZLA ZAM İSTEYEBİLİR Mİ?
Avukat İbrahim Halil Can, ev sahiplerinin, yasal olarak olarak belirlenen üst sınırın üzerinde zam yapma hakkı bulunmadığını belirterek " Kiracı, yasal oranın üzerindeki artışı kabul etmek zorunda değil. Böyle bir durumda kiracı, ödemesini yasal artış oranına göre yapabilir ve gerekirse hukuki yollara başvurabilir." ifadelerinde bulundu.
TARAFLAR ANLAŞIRSA NE OLUR?
Kiracı ve ev sahibi karşılıklı rıza ile yasal sınırın üzerinde bir artışta anlaşabilir. Ancak bu tamamen gönüllülük esasına dayanır. Kiracı kabul etmezse ev sahibi tek taraflı olarak daha yüksek bir oran dayatamaz.
ANLAŞMA SAĞLANMAZSA NE OLUR?
Ev sahibi, kira bedelinin emsallerine göre çok düşük kaldığını düşünüyorsa, kira tespit davası açabilir. Mahkeme, bölgedeki emsal kiraları ve ekonomik koşulları dikkate alarak yeni bir kira bedeli belirleyebilir. Ancak bu süreç zaman alır ve sonuç kesinleşene kadar yasal artış sınırı geçerli olmaya devam eder. 5 yılın sonunda taraflar anlaşamazsa, ev sahibi kira tespit davası açma hakkına sahiptir.
