Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından yayımlanan yeni bir çalışma tebliği, son yıllarda altın fiyatlarında yaşanan küresel rallinin Türkiye'deki konut piyasasını doğrudan etkilediğini bilimsel verilerle ortaya koydu. Araştırmacılar Mehmet Selman Çolak ve Mehmet Emre Şamcı tarafından hazırlanan rapor, hanehalkının elindeki altın varlıklarının değer kazanmasının konut fiyatlarında ek bir enflasyonist baskı yarattığını kanıtlıyor. Özellikle 2023 ile 2025 yılları arasında altın fiyatlarında görülen yüzde 77'lik dev artışın, konut piyasasına büyük bir likidite girişi sağladığı tespit edildi.
ALTIN BİRİKTİREN İLLERDE KONUT FİYATLARI DAHA HIZLI ARTIYOR
Çalışma kapsamında Türkiye'nin 81 ilindeki altın mevduat oranları ile konut fiyat değişimleri mercek altına alındı. Veriler, halkın geleneksel olarak altına daha fazla yatırım yaptığı illerde konut fiyatlarının diğer illere kıyasla çok daha sert yükseldiğini gösteriyor. Yapılan hesaplamalara göre, bir ilin toplam mevduatları içindeki altın payı sadece yüzde 1 bile yüksek olsa, o ildeki konut fiyatları altın rallisi döneminde yüzde 1,1 oranında daha fazla artış gösteriyor.
İÇ VE DOĞU ANADOLU "ALTIN MERKEZİ", ETKİSİ TÜM TÜRKİYE'DE
Raporun bölgesel analizi, İç ve Doğu Anadolu'daki illerin "yüksek altın yoğunluklu" grubun merkezinde yer aldığını, batıya gidildikçe bu yoğunluğun azaldığını ortaya koyuyor. Ancak bu durum sadece o bölgelerle sınırlı kalmıyor; altın kaynaklı servet artışının yarattığı dalga etkisi, ülke genelindeki tüm büyükşehirlerde konut fiyatlarını yukarı çekmeye devam ediyor. Bu tablo, altın yoğunluğu Türkiye ortalamasında olan bir şehirde bile konut fiyatlarının kümülatif olarak yaklaşık yüzde 10 oranında fazladan yükseldiği anlamına geliyor.
KREDİ DEĞİL NAKİT ETKİSİ PİYASAYI HAREKETLENDİRİYOR
Araştırmanın en dikkat çekici bulgularından biri, bu fiyat artışlarının banka kredilerinden bağımsız olarak gerçekleşmesi oldu. Normal şartlarda konut piyasasındaki hareketlilik mortgage kredileriyle ilişkilendirilirken, altın kaynaklı bu yeni dönemde "likidite kanalı" ön plana çıkıyor. Altın fiyatlarının yükselmesiyle serveti artan vatandaşlar, banka kredisine ihtiyaç duymadan doğrudan nakit ödeme yaparak konut satın almaya yöneliyor. Raporda yer alan verilere göre, yüksek altın yoğunluklu illerde nakit konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı hızla artarken, kredili satışlarda benzer bir hareketlilik gözlenmiyor.
EV SAHİPLERİ TOK SATICIYA DÖNÜŞTÜ ARZ DARALDI
Altındaki değer artışı sadece alıcıları değil, mevcut ev sahiplerini de etkileyerek piyasadaki dengeleri değiştiriyor. Elindeki altınları sayesinde finansal durumu güçlenen ev sahipleri, acil nakit ihtiyaçları kalmadığı için ellerindeki konutları satma konusunda daha çekimser davranmaya başlıyor. Bu durum ikinci el konut piyasasında arzın daralmasına yol açarken, piyasadaki "tok satıcı" profilini güçlendiriyor. Hem alıcı tarafındaki nakit gücü hem de satıcı tarafındaki arz daralması birleştiğinde, konut fiyatları üzerindeki yukarı yönlü baskı kaçınılmaz hale geliyor.
EKONOMİ YÖNETİMİ İÇİN YENİ BİR UYARI SİNYALİ
Merkez Bankası araştırmacıları, ulaşılan sonuçların ekonomi politikaları açısından kritik öneme sahip olduğunu vurguluyor. Konut fiyatlarındaki artışı sadece kredi hacmiyle açıklamaya çalışan geleneksel yaklaşımların, nakit ve altın gibi alternatif kanallardan gelen baskıları gözden kaçırabileceğine dikkat çekiliyor. Raporda, yastık altı ve kayıt dışı tasarrufların finansal sisteme entegre edilmesinin, bu tür varlık fiyat şoklarının emlak piyasası gibi reel alanlara kontrolsüzce sıçramasını engellemek adına uzun vadeli bir çözüm olabileceği ifade ediliyor.
GOOGLE ARAMALARINDA "ALTIN" DİYEN ŞEHİRLER
İlginç bir detay olarak rapor, sadece banka verilerini değil halkın internetteki davranışlarını da kanıt olarak sunuyor. Google Trends verilerine göre, internette "Altın" kelimesini en çok aratan iller ile bankada en çok altın mevduatı olan illerin birebir örtüştüğü saptanmış. Bu da yüksek altın biriktirme alışkanlığına sahip olan illerde, halkın küresel piyasaları yakından takip ettiğini ve buradan elde ettiği kârı hızla gayrimenkule dönüştürdüğünü ispatlıyor.
