Sitemiz Kanal6Haber.com ’de yayımlanan ‘Ev Alacaklar Dikkat: Konut Kredisi Faiz Oranları Belli Oldu!’ başlıklı haber, Türkiye’de konut edinme sürecinin ne denli karmaşık ve çok katmanlı bir yapıya sahip olduğunu bir kez daha gündeme getiriyor. Bu haberden yola çıkarak, yurttaşların konut edinme pratiklerini şekillendiren bu kurallar bütününü ve piyasa üzerindeki somut etkilerini daha yakından incelemek, devletin konut piyasasına yönelik müdahale süreçlerinin ardındaki rasyonaliteyi anlama çabası olarak görülebilir. Zira bu müdahalelerin faiz politikaları ve kira artış oranlarına getirilen kısıtlamalar gibi tartışmalı ekonomik kararların alındığı bir dönemle birlikte ortaya çıkıyor olması, devletin ekonomi politikalarının bütüncül sonuçlarından tüm halkın etkilendiğinin en temel göstergelerinden birisidir.
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) yayımladığı kararlar, konut edinim sürecini, sadece bir faiz oranı tartışmasının ötesine taşıyarak, kimin, hangi koşullarda ve ne tür bir konut için ne kadar borçlanabileceğini tanımlayan bir politika çerçevesi çizmektedir. Bu çerçeve, devletin konut piyasasını ve yurttaşın davranışını biçimlendirmeye yönelik projesinin güncel bir aşaması olarak okunabilir.
Bu projenin en belirgin ayrımı, ‘yeni’ ve ‘ikinci el’ konutlar arasında yapılmaktadır. BDDK''nın ilgili kararı, sıfır konut alımlarında, konutun enerji sınıfına da bağlı olarak, değerinin %80 ila %90’ı gibi yüksek oranlarda kredi kullanımına olanak tanımaktadır. Bu tercihin ardında yatan temel düşüncenin ülke ekonomisi içinde önemli bir yer tutan inşaat sektörünün canlılığını sürdürmek ve yeni konut stokunun üretimini teşvik etmek olduğu anlaşılmaktadır. Aynı zamanda, kredilendirme koşullarının konutun enerji sınıfına bağlanması, ülkenin genel enerji harcamalarının yarattığı ekonomik yükü hafifletme yönünde bir politika arayışına da işaret etmektedir. Yüksek enerji verimliliğine sahip konutların teşvik edilmesi, daha geniş bir makroekonomik stratejinin parçası olarak okunmalıdır. İkinci el konut alımlarında ise kredi imkanları çok daha sınırlı tutulmuştur. Bu durum, devletin, konut piyasasını kendi bütünlüğü içinde serbest bir akışa bırakmak yerine, onu belirli hedefler doğrultusunda yönlendiren bir aktör olarak konumlandığını göstermektedir.
Süreci biçimlendiren ikinci ve daha yapısal nitelikteki müdahale ise, kredi kullanacak yurttaşın mevcut mülkiyet durumu üzerinden tanımlanmaktadır. BDDK''nın bir başka kararı ile kendisinin, eşinin veya 18 yaş altı çocuğunun üzerine kayıtlı bir konut bulunanlar için azami kredi oranları %75 oranında azaltılmaktadır. Bu, konut kredisinin bir yatırım aracı olarak kullanılmasının önüne geçerek, onu bir barınma sorununu çözme aracı olarak tanımlama çabasının bir sonucudur. Bu politika, devletin konut edinimini bir “hak” temelinde ele aldığını ve bu hakkı öncelikli olarak henüz konut sahibi olmayan yurttaşlar için güvence altına almayı hedeflediğini ortaya koymaktadır.
Bu katı gibi görünen kuralın, bazı istisnalarla esnetildiği de görülmektedir. Bir konut tapusunda %50 veya daha az hisseye sahip olmak, kırsal yerleşimlerdeki konutlar veya 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı olarak tespit edilmiş tek konut, bu mülkiyet değerlendirmesinin dışında tutulmaktadır. Özellikle kentsel dönüşüm kapsamındaki konutların istisna kabul edilmesi, devletin bir başka öncelikli politikası olan kentsel dönüşüm sürecini kolaylaştırma ve bu süreçteki yurttaşları yeni konut edinimi için teşvik etme ‘projesiyle’ de uyumludur.
Bu müdahalelerin konut piyasası üzerindeki etkilerini anlamak için salt faiz oranlarına odaklanmak, resmin bütününü görmeyi engeller. Nitekim, 2020 Ağustos ayında 170.408 adet olan toplam konut satışı içinde ipotekli satışların payı 76.019 adetle %44 gibi oldukça yüksek bir seviyedeyken; 2025 Ağustos ayına gelindiğinde, toplam satışlar 143.319 adede gerilerken ipotekli satışların 19.712 adede ve %14’lük bir orana düşmesi dikkat çekicidir. Toplam satışlardaki düşüş sınırlıyken, ipotekli satışlardaki bu dramatik çöküşü sadece faiz oranlarının yüksekliğiyle açıklamak yetersiz kalacaktır. Bu durum, devletin ekonomi alanındaki farklı müdahalelerinin birbiriyle etkileşerek yarattığı bir sonuç olarak okunmalıdır.
Bir yandan, alışılmışın dışındaki faiz politikalarının yarattığı yüksek enflasyonist ortam, yurttaşın alım gücünü ve borçlanma kapasitesini temelden sarsmaktadır. Diğer yandan, kira artış oranlarına getirilen %25’lik tavan sınırı gibi bir başka müdahale, kiralık konut arzını daraltarak ve ev sahibi-kiracı ilişkilerinde büyük gerilimler yaratarak, barınma sorununu daha da derinleştirmiştir. Kiralık ev bulmakta zorlanan veya fahiş kira bedelleriyle karşılaşan yurttaşlar, bir çıkış yolu olarak konut satın almaya yönelmek durumunda kalmıştır. Ancak tam da bu noktada, BDDK’nın getirdiği ‘yeni-ikinci el’ ayrımı ve özellikle mevcut konut sahiplerinin kredi imkanlarını büyük ölçüde kısıtlayan düzenlemeler gibi yapısal faktörler devreye girmektedir. Bu kurallar, yurttaşın borçlanma kapasitesini ve dolayısıyla ipotekli satışları doğrudan etkileyen temel dinamikler olarak karşımıza çıkmaktadır. Devlet, bir yandan kira piyasasını regüle etmeye çalışırken, diğer yandan konut kredisi piyasasını daraltarak, aslında birbiriyle çelişen ve yurttaşı bir çıkmaza sürükleyen bir politika sarmalı yaratmaktadır.
Görüldüğü üzere, bir yurttaşın konut edinme süreci, sadece kendi mali olanakları ve piyasa koşulları tarafından değil, aynı zamanda devletin farklı amaçlarla ve farklı araçlarla piyasaya yaptığı müdahalelerin oluşturduğu karmaşık bir kurallar bütünü içinde şekillenmektedir. Bu müdahaleler, birbiriyle etkileşime girerek, çoğu zaman öngörülemeyen ve istenmeyen sonuçlar doğurmakta, yurttaşı belirsiz bir alanda hareket etmeye zorlamaktadır. Bu nedenle, konut sahibi olmayı hedefleyen bir bireyin, sadece kendi bütçesini değil, aynı zamanda bu çok katmanlı ve değişken politika çerçevesini de dikkate alarak bir planlama yapması, sürecin sağlıklı bir şekilde sonuçlanması için bir zorunluluk olarak ortaya çıkmaktadır.
