Geçtiğimiz günlerde açıklanan şubat ayı verileri; gayrimenkul piyasasının yalnızca rakamlardan ibaret olmadığını, aksine bu köşede sıklıkla belirttiğimiz üzere toplumsal mekânın ve serbest piyasanın organik dönüşümünü yansıtan yapısal bir harita olduğunu bir kez daha kanıtlamıştır.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), geçmişe dönük on üç yıllık konut satış istatistiklerini revize ederek “nitelik hanesi konut” olan iş yerlerini, yani ev-ofis tarzı kullanımları da hesaplamalara dâhil etmiştir. Söz konusu metodolojik güncelleme, geçmiş yıllardaki satış adetlerini yukarı yönlü revize ederken; Sanayi Devrimi’nin katı bölgelendirme mantığından uzaklaşıldığı, çalışma ve barınma işlevlerinin iç içe geçtiği yeni kentsel morfolojinin resmî olarak tanındığını da tescil etmektedir. Serbest piyasanın organik talepleri doğrultusunda mekânın kullanım biçimlerinin esnekleşmesi, istatistiksel kurumların da rasyonel gerçeğe ayak uydurmasını zorunlu kılmıştır. Sektörün genel hacmine baktığımızda, ocak ayı toplam satış rakamlarının 111.480 adet olarak gerçekleştiği görülmektedir. Bahse konu miktar, 2025 yılının aynı dönemindeki 117.025 adet olarak güncellenmiş satışın bir miktar gerisindedir. İpotekli satışların toplam içindeki payı ise yüzde 14,97’den yüzde 18,18’e yükselmiştir.
TCMB YENİ KİRACI ENDEKSİ (YKKE) VE GERÇEK ZAMANLI VERİ
İçinde bulunduğumuz ayın en çarpıcı gelişmesi ise Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından yayımlanmaya başlayan Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE) olmuştur. TÜİK’in Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) içinde yer alan “Gerçek Kira Endeksi”, metodolojisi gereği aynı konutun mevcut kira fiyatını takip ettiğinden, piyasadaki güncel fiyat değişimlerini oldukça gecikmeli yansıtmaktaydı. Değerleme uzmanlarının raporlarındaki veriler kullanılarak kalite etkisini ayrıştıran hedonik regresyon yöntemiyle hazırlanan YKKE, doğrudan piyasada yeni kiraya verilen konutlardaki güncel kira artış hızını ölçmektedir. İlgili veri seti, mevcut kiralardan farklı olarak doğrudan piyasadaki güncel kira seviyelerindeki değişimi gösterdiğinden, konut piyasasının gerçek zamanlı eğilimini anlamak açısından son derece kritik bir göstergedir.
MÜLKİYET İLE KİRA GETİRİSİ
TCMB’nin açıkladığı son verilere göre, Ocak 2026 itibarıyla yeni kiralarda yıllık artış oranı yüzde 40’ın altına gerilemiştir. Söz konusu oran, 2022 ve 2023 dönemlerindeki akla mantığa sığmayan yüzde 140 ile yüzde 180 seviyelerinden ciddi bir düşüşü temsil etmektedir. Özetle ifade etmek gerekirse; kira artışları elbette devam etmektedir, ancak artış hızı belirgin bir şekilde normalleşme sürecine girmiş durumdadır. İlgili yavaşlama trendinin devam etmesi, barınma maliyetlerinin zamanla dengeye oturacağına dair güçlü bir sinyaldir.
Yeni Kiracı Kira Endeksi ile yıllardır takip ettiğimiz Konut Fiyat Endeksinin reel büyüme verilerine bakıldığında, kümülatif reel getiriler arasında bir ayrışma göze çarpmaktadır. Enflasyondan arındırılmış bazda YKKE kümülatif yüzde 123 oranında büyürken, KFE büyümesi yüzde 80’de kalmıştır (Ocak 2018 – Ocak 2026). Müteallik tablo; satış fiyatlarının makroekonomik şoklara, faiz oranlarına ve spekülasyonlara karşı daha duyarlı olduğunu, barınma ihtiyacına dayalı kira talebinin ise daha istikrarlı bir yukarı yönlü baskı yarattığını göstermektedir. Veri setleri arasındaki yüzde 78,5’lik güçlü pozitif korelasyon, piyasanın şoklara aynı yönde tepki verdiğini; ancak kısıtlı arz ve talebin ertelenemez doğası sebebiyle kira endeksinin mülk fiyatlarından daha dirençli kaldığını ifşa etmektedir. Ussal piyasa şartlarında kiraların varlık fiyatlarından hızlı yükselmesi, kira getiri oranlarını doğal bir biçimde artırıcı etki yaratır.
KONUT PİYASASINDA SPEKÜLATİF TALEP VE AKILCI VERGİLENDİRME
Kira cephesindeki yukarı yönlü ivmelenmenin, mülkiyet dağılımına da yansımaları olmuştur. Sahiplik istatistiklerine baktığımızda, Türkiye genelinde ev sahipliği oranının yüzde 57’ye yükseldiğini, kiracılık oranının ise yüzde 27 seviyesine gerilediğini gözlemlemekteyiz. Bahse konu kira artış hızının sonucu olarak ev sahipliği oranında oldukça küçük de olsa yukarı yönlü bir hareket yaşanmıştır. Ancak söz konusu rakamlar, küresel barınma krizinin getirdiği yapısal çıkmazlardan bağımsız okunamaz. Dünya genelinde ilk ev sahibi olma yaşının kırklı yaşlara dayanması; arsa maliyetleri, inşaat girdileri ve işgücü arzındaki daralmalar sebebiyle yeni üretimlerin eskiye nazaran çok daha yüksek maliyetli hale gelmesinin doğal bir sonucudur.
Bu noktada kentleşme pratiğimizdeki derin bir kırılmayı da konuşmak gerekmektedir. Toplam satış adedinde rekor kırılan bir yıla karşın kiracı sayısındaki kısıtlı düşüş bizlere, konutun fiziksel bir barınma aracı olmaktan çıkıp salt bir yatırım aracına dönüşmesine dair ipuçları vermektedir. Yaşanan dönüşüm, arz-talep dengesini temelinden sarsmaktadır. Birden fazla evi olanlar için kademeli ve yüksek emlak vergisi uygulanarak, barınma amacı gütmeyen spekülatif talep caydırılmadığı sürece barınma sorunu devam edecektir. Ancak burada toptan bir kısıtlama da konut üretimini olumsuz etkileyeceğinden bizleri benzer bir durumla yüz yüze bırakacaktır. İşbu nedenle yatırım olarak gayrimenkulü tercih eden sermaye, gayrimenkul sertifikaları gibi daha üretken sermaye piyasası araçlarına yönlendirilmelidir. Mekânın donuk bir tasarruf aracı olarak kilitlenmesi, kentin üretken enerjisini emen yapısal bir sorundur. İlgili vergilendirme politikasının adil bir zemine oturması için, vergiye esas gerçek bedelin bağımsız değerleme firmaları aracılığıyla saptanması elzemdir. Aksi takdirde, eksik ve hatalı beyanlar üzerinden yürütülen bir mülkiyet yönetimi, piyasanın fiyat keşfi sürecini her daim sekteye uğratacaktır.
BARINMA POLİTİKALARINDA VERİ ODAKLI ÇÖZÜM İHTİYACI
TCMB verilerine göre 2025 yılının son çeyreği itibarıyla 100 metrekarelik bir konutun ortanca kira değeri Türkiye geneli için 22 bin TL; İstanbul için 37 bin TL, İzmir için 25 bin TL ve Ankara için 21 bin TL olarak ölçülmüştür. Ankara’nın 2023 yılı ortalarından itibaren diğer illerden belirgin şekilde ayrışması, Şubat 2023 deprem felaketi sonrası bölgenin aldığı yoğun göçün yansımasıdır. Ocak 2026 itibarıyla YKKE yıllık artış oranının yüzde 34,2’ye gerilemiş olması, halihazırda yüzde 56,6 seviyesinde seyreden TÜİK Gerçek Kira Endeksinin de önümüzdeki dönemde aşağı yönlü bir eğilime gireceğinin açık ve öncü sinyalidir.
Sonuç olarak, serbest piyasanın görünmez elinin sağlıklı işleyebilmesi, ancak piyasa aktörlerinin doğru ve şeffaf verilerle hareket etmesine bağlıdır. TCMB ve TÜİK tarafından geliştirilen söz konusu endeks, hem gayrimenkul piyasasının yapısal dinamiklerini izlemek hem de enflasyonun gelecekteki seyrini akılcı bir biçimde öngörebilmek adına paha biçilmez bir adımdır. Barınma politikalarının doğru bir temele oturtulması, piyasanın organik eğilimlerini reddeden yasakçı zihniyetle değil; müteallik verilerin ışığında kurgulanacak yapısal reformlarla olanaklıdır.
