TÜİK tarafından açıklanan son veriler, inşaat maliyet endeksinin 2026 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre yüzde 1,51, bir önceki yılın aynı ayına göre ise yüzde 25,72 arttığını gösteriyor.
Aynı dönemi baz aldığımızda Konut Fiyat Endeksi aylık bazda yüzde 1,8 oranında bir artış kaydetmiştir. İlgili veriler, maliyet artışı ile fiyat artışı arasındaki ilişkiselliğin halen sürmekte olduğunu net bir biçimde kanıtlamaktadır. Siyasi söylemlerde sıklıkla dile getirilenin aksine, fiyatları yukarı çeken gizli bir örgüt yahut lobi bulunmamaktadır. Veri setleri, maliyetin konut piyasasında halen en önemli çıpa olma işlevini sürdürdüğünü objektif olarak ortaya koymaktadır. Daha önceki yazılarımızda kira anlamında İstanbul’un pahalı olmadığını, bizlerin erişmekte problem yaşadığını detaylı biçimde ele almıştık. Bugün ise doğrudan metrekare birim fiyatları üzerinden nesnel bir piyasa okuması yaparak konuyu detaylandırmaya çalışacağız.
*Görselde yapay zekadan faydalanılmıştır.
KÜRESEL ÖLÇEKTE İSTANBUL'UN KONUMU
Küresel kent kavramı, salt nüfus yoğunluğuyla değil, uluslararası sermayenin, finansal ağların ve ticaretin ana düğüm noktası olma vasfıyla tanımlanır. Söz konusu küresel ağlara entegre olmuş emlak piyasalarına bakıldığında, İstanbul’un konut fiyatları açısından dünyadaki rakiplerine kıyasla oldukça geride kaldığı görülmektedir. İlgili metropoller üzerinden yapılan analizlere göre Tel Aviv’de metrekare birim fiyatı 14.832 dolar, Amsterdam’da 11.059 dolar, Paris’te 11.008 dolar, Londra’da ise 9.820 dolar seviyesindedir. Makroekonomik sınıflandırmada ülkemizle aynı kategoride yer alan Brezilya’nın Sao Paulo kentinde 2.006 dolar, Arjantin’in Buenos Aires kentinde 2.178 dolar iken İstanbul 1.700 dolar ile listenin çok daha alt sıralarında yer almaktadır. Eski Osmanlı ve Balkan coğrafyasının tarihi başkentleri olan Sofya’da birim fiyat 2.900 dolar, Belgrad’da 3.875 dolardır. Türk inşaat şirketlerinin yoğun faaliyet gösterdiği Astana gibi bölgesel merkezler 997 dolar bandında kalsa da genel bağlamda İstanbul’un metrekare fiyatlaması, müteallik rakiplerine göre son derece ucuz kalmaktadır.
Bu noktada, İstanbul’da metrekare fiyatlarının on binlerce dolara ulaştığı lüks projelere bakarak genel tablonun daha yüksek olduğu yanılgısına düşülebilir. Ne var ki gayrimenkul piyasalarındaki fiyat dağılımı, toplumun gelir dağılımının doğrudan ve keskin bir yansımasıdır. En yüksek gelire sahip dar bir zümrenin talebiyle şişen astronomik değerleri haiz lüks segment, toplam değer havuzunun ana gövdesini temsil etmez. Nitekim her gelir grubu, kentsel mekânda bütçesine paralel bir değer yaratır ve genel ortalamalar her zaman bu tabana yayılan çoğunluğun gerçeğini yansıtır.
ALIM GÜCÜ VE SATIN ALMA MATEMATİĞİ
Meseleyi sadece nominal dolar bazında değerlendirmek de eksik bir analiz olacaktır. Alım gücü bağlamında okuyabilmek adına, ülkelerde kişi başına düşen milli gelire oranla bir vatandaşın bir metrekare konutu kaç ay çalışarak alabildiğini hesapladığımızda ucuzluğu gösterir başka bir tablo ortaya çıkmaktadır. Örneğin Mumbay’da bir metrekare için 16,85 ay, Belgrad’da 5,42 ay, Tel Aviv’de 4,25 ay, Paris’te 3,35 ay çalışmak gerekmektedir. Zenginlik merkezleri olan New York’ta söz konusu süre 0,92 ay, Riyad’da ise 0,67 aydır. İstanbul’da ise bir metrekare konut için çalışılması gereken süre 1,35 ay olarak ölçülmektedir. Sayıların sunduğu matematiksel gerçeklik şeffaftır. İstanbul özelinde bakıldığında rakip kentlere nazaran konutların aslında pahalı olmadığı matematiksel olarak ispatlanmaktadır. Köşemizde sıklıkla ve bıkmadan verilerle vurgulamak durumunda kaldığımız üzere, piyasadaki asıl problemin mutlak fiyat seviyesi değil bir erişim sorunu olduğunu defaten görüyoruz.
AVRUPA'DA KONUT SAHİPLİĞİ VE YAPISAL KRİZ
Erişim sorununu sadece halkın öznel görüşlerine bırakamayacağımızı söyleyip her daim istatistiklerle de teyit ediyoruz. 2024 yılı sonunda tüm Avrupa için yayımlanan konut sahipliği verileri, Türkiye’deki barınma krizinin yapısal derinliğini açıkça göstermektedir. Avrupa ülkeleri arasında konut sahipliği oranlarına bakıldığında Arnavutluk yüzde 96, Romanya yüzde 94, Slovakya yüzde 93, Hırvatistan yüzde 91 seviyesindeyken Türkiye yüzde 56 ile listenin en alt sıralarına demir atmış durumdadır. Altımızda sadece güçlü sosyal konut politikalarına ve kurumsallaşmış kiralama kültürüne sahip Avusturya (yüzde 55), Almanya (yüzde 47) ve İsviçre (yüzde 43) bulunmaktadır. Özellikle Avusturya ve İsviçre’yi kavrayabilmek için daha önce bahsettiğimiz Viyana Modeli'ni de anlamak gerekmektedir. Gelecek haftalarda bu konuya ayrıca değineceğimizi belirterek asıl meseleye dönelim. Bahsi geçen istatistikler, gayrimenkul fiyatları kişi başına düşen gelire kıyasla makul görünse bile geniş halk kesimlerinin kendi mülkünü edinemediğini kanıtlamaktadır.
İPOTEKLİ SATIŞLARIN ÇÖKÜŞÜ VE GÜVENLİ LİMAN ALGISI
Barınma krizinin ve mülksüzleşmenin finansal kökenlerini konut satış istatistiklerinin kırılımlarında da görebiliyoruz. 2026 yılı Şubat ayında toplam 124.549 adet konut satışı gerçekleşmiş olup ipotekli satışların toplam içindeki payı yalnızca yüzde 20,10 seviyesinde kalmıştır. Geçmiş dönemlere baktığımızda, 2013 yılının Şubat ayında yüzde 42,17 olan ipotekli satış oranının bugün yarı yarıya erimesi, piyasadaki temel tahribatın adresini göstermektedir. Kredi yahut “mortgage” sistemiyle ev alarak mülkiyet basamaklarını tırmanacak olan orta sınıf, bu sürecin sonunda piyasadan tamamen silinmiştir.
Küresel ölçekte ucuz sayılan konutları satın alan kitle, sisteme yeni giren alt veya orta gelir grupları değildir. Alımları gerçekleştirenler mevcut mülk, altın ve gayrimenkul sahipleridir. İlgili kitle, piyasadaki belirsizliklere karşı geleneksel “güvenli liman” algısıyla nakit gücünü kullanarak yatırımlarını tekrar toprağa ve betona kaydırmaktadır.
FİNANSAL MİMARİDE PARADİGMA DEĞİŞİMİ: BİLANÇODAN DAĞITIMA
Yüzde 20 bandına sıkışmış bir ipotekli satış oranıyla kentsel erişim sorununu çözmemiz imkânsızdır. BDDK’nın ikinci el konut kredileri kapsamında yaptığı son düzeltmelerin piyasada hemen karşılık bulmasını olumlu bir adım olarak değerlendirebiliriz. Ancak daha köklü reformlarla gelmeden ve finansal piyasalar ussal bir şekilde derinleştirilmeden erişim probleminin çözülemeyeceği ortadadır. İdarenin temel önceliği, mülkiyetin belirli ellerde konsolide olmasını engellemek ve barınma hakkını modern finansal mekanizmalarla tabana yaymak olmalıdır.
Bu bağlamda Türkiye konut piyasasının önündeki en büyük teknik engel, mevcut bankacılık modelinin tıkanmış olmasıdır. Halihazırda uygulanan “Krediyi Ver ve Bilançoda Tut” yöntemi, bankaların verdikleri uzun vadeli kredileri kendi bilançolarında taşımasını zorunlu kılmaktadır. Bahse konu model, mevduat vadelerinin kısalığı ile kredi vadelerinin uzunluğu arasındaki uyumsuzluğu derinleştirerek bankaların kredi kapasitesini sınırlamakta ve vadelerin otuz yıl seviyelerine çıkmasını engellemektedir. Erişilebilirlik krizini aşmanın yolu, bu statik modelden “Krediyi Ver ve Dağıt” paradigmasına geçmektedir.
Söz konusu modelde bankalar, kullandırdıkları konut kredilerini menkul kıymetleştirerek sermaye piyasalarına ihraç eder; böylece riski ve likidite ihtiyacını geniş bir yatırımcı grubuna dağıtır. Bu sayede bankaların bilançoları rahatlamakta, yeni kredi üretimi için sermaye alanı açılmakta ve hanehalkı için otuz yıla yayılan konut kredisi vadeleri bir hayal olmaktan çıkmaktadır. Türkiye’nin barınma rejimini yeniden akılcı bir zemine oturtmak için finansal sistemin bu yapısal dönüşümü gerçekleştirmesi şarttır. Gayrimenkulün finansallaşması, sadece bir yatırım aracı üretmek değil orta sınıfın barınma hakkını sürdürülebilir ve erişilebilir kılacak menkul kıymetleştirme araçlarını hayata geçirmek anlamına gelecektir.
