Türkiye’de konut piyasasının seyrine ilişkin yürütülen tartışmalar, çoğunlukla fiyatların anlık yükselişi veya düşüşü yahut günlük siyasetin politik eylemleri gibi konjonktürel dalgalanmalara odaklanmaktadır. Bizim bu köşe kapsamında amaçladığımız ise günlük siyasetten bağımsız olarak, köyden kente göçün yoğunlaştığı 1950’lerden günümüze uzanan daha yapısal sorunlara dikkat çekmektir. Bu bağlamda Gayrimenkul Hizmet İhracatçıları Derneği’nin (GİGDER) 2025 yılının üçüncü çeyreğine ilişkin yayımladığı GİGDEKS 18 Raporundaki veriler, mühim bir tespiti beraberinde getirmektedir. Raporun bulguları, içinde bulunduğumuz sürecin basit bir piyasa yavaşlaması olmanın ötesinde, çok daha derin ve yapısal bir kırılmanın habercisi olduğunu gözler önüne sermektedir. Zira rapor bir yandan uluslararası yatırımcıya yönelik konut satışlarında gözlemlenen keskin düşüşü belgelerken, diğer yandan da Türkiye konut sektörünü son on yıldır ayakta tutan temel paradigmanın artık tükendiğini ilan etmektedir. Mesele dönemsel bir yavaşlama değil bir modelin yapısal tükenişidir.
Bahse konu raporun ortaya koyduğu nicel veriler, bu tükenişin belirtilerini şüpheye yer bırakmayacak bir netlikte ortaya koymaktadır. 2025’in ikinci çeyreğinde 184 seviyesinde olan GİGDEKS baz puanının, üçüncü çeyrekte 156,3’e gerilemesi, uluslararası yatırımcı ilgisindeki aşınmayı göstermektedir. İlgili endeks puanı ilk dönemin 100 kabul edildiği ve sonraki dönemlerdeki fiyat değişimini bu başlangıç noktasına göre ölçen bir endeks değeri olup yaşanan düşüş piyasanın ivme kaybını net bir şekilde ortaya koymaktadır. Daha da çarpıcı olanı, uluslararası yatırımcının karşılaştığı ortalama birim satış fiyatının bir önceki çeyrekteki 297,092 dolar seviyesinden 252,357 dolara düşmüş olmasıdır. Sektör temsilcilerinin %41,2’sinin satışlarda bir düşüş beklemesi de bahsettiğimiz karamsarlığın sektörün geneline yayıldığını teyit etmektedir. Peki, piyasayı bu topyekûn tükeniş noktasına getiren yapısal nedenler nelerdir?
Bu sorunun cevabı, Türkiye konut piyasasını son yıllarda yapay bir biçimde hareketlendiren ve adeta birer yaşam destek ünitesi işlevi gören iki temel motorun aynı anda yavaşlamasında bulunabilir. Bu motorlardan ilki, iç talebi besleyen “kredi genişlemesi” mekanizmasıdır. Geçmiş dönemlerde yurttaşların alım güçlerinin üzerinde bir talep yaratan kolaylaştırılmış kredi imkânları, son dönemde uygulanan sıkı para politikaları ve BDDK kısıtlamalarıyla neredeyse tamamen ortadan kalkmıştır. Geçen haftaki yazımızda da belirttiğimiz gibi mesele bir “fiyat” sorunundan çok bir “erişim” sorununa dönüşmüştür. Yurttaş, piyasadaki konutlara bakmakta ancak onlara ulaşacak finansal araçlardan mahrum kalmaktadır.
Piyasaya destek olan ikinci motor ise GİGDEKS raporunun da odaklandığı “yabancıya satış” olgusudur. Ancak GİGDEKS verilerinin de açıkça gösterdiği gibi, bu motor da artık teklemektedir. Küresel iktisadi yavaşlama ve siyasi belirsizlikler kadar, bu modelin kendi içinde barındırdığı yapısal çürümüşlük de yabancı talebindeki geri çekilmenin en temel nedenlerinden biridir. Yakın zamanda kamuoyuna yansıyan ve “vatandaşlık çetesi” olarak adlandırılan organize suç ağlarına yönelik operasyonlar, bu sistemin ne denli istismara açık olduğunu göstermiştir. Tahrif edilmiş gayrimenkul değerleme raporlarıyla taşınmazların değerini olduğundan yüksek göstererek hem yabancı alıcıyı hem de devleti dolandıran bu hukuk dışı yapılar, piyasanın hukuki güvenlik zeminini ve meşruiyetini temelden sarsmaktadır. Bu durum, aynı zamanda, çoğunluğu yasalara uygun hareket eden, bizlerin de içerisinde yer aldığı bir sektörün, genel itibarının zedelenmesine ve adının lekelenmesine neden olmaktadır.
Bu kirletici ve bulaşıcı güvensizlik ortamı, sadece yabancı yatırımcıyı caydırmakla kalmamakta aynı zamanda yerli sermayenin de ülkeden çıkışına zemin hazırlamaktadır. Son verilere göre, Türk vatandaşlarının yurtdışından gayrimenkul alımları geçtiğimiz iki yılda on kat artarak 2 milyar dolar seviyesini aşmıştır. Kendi ülkesindeki piyasaya güvenini yitiren yerli sermayenin Yunanistan, Dubai ve Karadağ gibi pazarlara yönelmesi sadece bir yatırım tercihi değil aynı zamanda mevcut sisteme yönelik bir güvensizlik oylamasıdır. Yerli veya yabancı fark etmeksizin, ciddi ve uzun vadeli hiçbir yatırımcı kuralların bu denli kolayca ihlal edilebildiği, hukukun değil organize ağların işlediği bir piyasada var olmak istemez. Dolayısıyla yabancı talebindeki düşüş ve yerli sermayenin çıkışı sadece iktisadi değil aynı zamanda ahlaki ve hukuki yozlaşmanın da bir sonucudur.
Müteallik iki motorun yavaşlaması, üzerine kurulu oldukları büyüme modelinin niteliğini de sorgulamayı zorunlu kılmaktadır. Söz konusu model, yurttaşların temel barınma ihtiyacını karşılayan organik bir piyasa yaratmaktan ziyade, dışarıdan gelen sıcak paraya ve içerideki borçlanmaya dayalı spekülatif bir döngü üzerine kurulmuştur. Diğer bir deyişle bu düzen, konutu içinde yaşanacak bir yuva olarak değil, yalnızca alınıp satılarak kar edilecek bir finansal varlık olarak görmüştür. Her iki kaynak da yavaşladığında, sistem kendi ağırlığı altında kilitlenmiş, alım gücü ve kredi imkânı olmadığı için de piyasa bir kısırdöngüye girmiştir.
İçinde bulunduğumuz kısırdöngü, tüm sancılarına rağmen, eski ve sürdürülemez modelden koparak yeni bir paradigmaya geçiş için tarihsel bir fırsat sunmaktadır. Bu noktada çözüm, ne eski usul yabancıya satış politikalarını suni teneffüsle canlandırmaya çalışmakta ne de TOKİ eliyle piyasayı daha da bozan müdahalelerde bulunmaktadır. Gerçek ve kalıcı çözüm, konut piyasasının odağını spekülatif değer artışından kendi yurttaşının gerçek alım gücüne ve temel barınma ihtiyacına çeviren, adil ve öngörülebilir bir piyasa düzeni kurmaktan geçmektedir. Fiyat sorununa yönelik, paternalist kiralık konut üretimi gibi palyatif tedbirler aramak yerine, erişim sorununu temel alan bütüncül bir yapısal dönüşümün gerçekleşmesi şarttır.
Gerçek bir dönüşümün ön koşulu da tam bu nedenle gayrimenkul finansmanı, konut erişimi/üretimi ve kent ekonomisi gibi kritik alanlarda proje üreten ve uygulayan kadroların köklü bir revizyondan geçmesidir. Zira bu kadrolar ve onların piyasaya müdahaleci ve kamucu zihniyeti değişmedikçe, asıl sorun iktidar veya muhalefet fark etmeksizin varlığını sürdürecektir. Konut piyasası, ancak bu dönüşüm sağlandığında bir avuç aktörün kamu eliyle zenginleştiği bir spekülasyon alanı olmaktan çıkıp tüm yurttaşların insanca barınma hakkını güvence altına alan bir refah unsuruna dönüşebilir.
