Yarın 6 Şubat… Maraş merkezli depremlerin yıldönümünde, yitirdiğimiz canları rahmetle anarken, geride kalan bizlere düşen en büyük sorumluluk yas tutmanın ötesine geçip, rasyonel bir yüzleşme yaşamaktır. Deprem, Türkiye’nin yapı stokunun fiziksel kırılganlığını acı bir şekilde yüzümüze vurdu; ancak bugün yaşadığımız “Barınma Krizi”, sadece deprem bölgesine sıkışmış bir sorun değil, tüm ülkeye yayılan yapısal bir “Arz ve Erişim Krizi”dir.

Gerek bu köşede gerek farklı mecralarda ısrarla dile getirdiğimiz üzere konut sorununu sadece “kira artışlarına tavan getirmek”, “mevcut konut stoğunu kentsel dönüşümle olduğu yerde yıkıp yapmak” veya “müteahhitleri suçlamak” gibi palyatif çözümlerle aşamayız. Sorunun kökünde, nüfus artış hızına ve şehirleşme dinamiklerine yetişemeyen bir konut üretim mekanizması ve bu mekanizmayı tıkayan bürokratik/finansal engeller yatmaktadır.

Ancak burada kritik bir yol ayrımındayız: “Arzı artırmak” dendiğinde aklımıza sadece “boş arazilere yeni beton bloklar dikmek” mi gelmeli?

*Görselin oluşturulmasında yapay zekadan faydalanılmıştır.

DEMOGRAFİK FAY HATTI VE YETERLİLİK

Sorunun çözümüne geçmeden önce, masanın üzerindeki o sessiz ama devasa demografik değişimi görmek zorundayız. Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre; Türkiye’de 2008 yılında 4 kişi olan ortalama hane halkı büyüklüğü, 2024 itibarıyla 3,11 kişiye kadar gerilemiştir. Bu veri bize şunu haykırıyor: Nüfus artmasa bile, aileler bölünüp küçüldüğü için, aynı nüfusu barındırmak için artık daha fazla sayıda konuta ihtiyaç duyuyoruz.

Tam bu noktada, Avrupa genelinde mimarların ve şehir plancılarının başlattığı “HouseEurope!” inisiyatifinin manifestosuna kulak vermek hayati önem taşıyor. Veriler bize çarpıcı bir paradoksu sunuyor: Almanya ve Hollanda’da kişi başı konut alanı son 30 yılda 30 m²’den 50 m²’ye çıkmasına rağmen “Konut Krizi” bitmemiştir. Demek ki sorun sadece metrekare üretmek değil, “Yeterlilik” (Sufficiency) ilkesini ıskalamaktır. Küçülen ailelere, hala eski usul devasa daireler üretmek veya var olanları dönüştürmemek kaynak israfıdır.

Türkiye’nin kentsel dönüşüm ezberi olan “Yık-Yap” modeli, HouseEurope verilerine göre sürdürülebilir değildir. Her yeni bina, gelecekten aldığımız 50 yıllık bir karbon kredisidir. Araştırmalar, yeni bir binanın metrekare başına 600 kg CO2 emisyonu yarattığını, oysa mevcut bir binayı güçlendirip tadil etmenin sadece 140 kg CO2 ile (neredeyse 4 kat daha az) çözülebileceğini gösteriyor.

Dolayısıyla arz krizini çözerken, önceliğimiz “İnşa Etmek” değil, “Yönetmek” olmalıdır. Bizim “Arz Seferberliği” dediğimiz şey, şu hiyerarşiyi takip etmelidir:

Boşları Kullan: Atıl ofisleri ve boş daireleri sisteme sok (En hızlı arz artışı).

Böl ve Yönet: Hane halkı 3,11'e düştüyse, büyük ve verimsiz kullanılan konutları bölerek birim sayısını artır.

Yukarı Genişle: Çatıları ve kat ilavelerini kullan (Yeni arsa maliyeti yok!).

Son Çare Yeni İnşaat: Ancak yukarıdakiler tükendiğinde yeni bina yap.

Çünkü araştırmalar, ofis dönüşümlerinin ve kat ilavelerinin, sıfırdan inşaata göre %28 ila %62 daha uygun maliyetli olduğunu kanıtlıyor. Barınma krizini, maliyetleri düşürmeden çözemezsiniz; maliyeti düşürmenin yolu da “mevcut iskeleti” korumaktan geçer.

BDDK'NIN "YEŞİL" HAMLESİ

Peki, bu dönüşümü nasıl finanse edeceğiz? Geçtiğimiz haftalarda eleştirdiğimiz kredi musluklarının kapalılığı konusunda sesimiz nihayet duyuldu ve Ankara’dan beklediğimiz adım sonunda geldi.

29 Ocak 2026 tarihli BDDK Kararı (Mevzuat No: 1327), tam da işaret ettiğimiz noktada kritik bir esneklik sağlıyor. Karara göre; konut kredilerinde Kredi Değer Oranı (LTV), özellikle Enerji Verimliliği (A ve B sınıfı) yüksek konutlar için radikal şekilde artırıldı. Değeri 5 Milyon TL’nin altındaki A-B sınıfı konutlarda, vatandaş artık ilk el olması durumundan bağımsız olarak evin değerinin %90’ına kadar kredi kullanabilecek.

Bu karar, bu sütunlarda bahsettiğimiz düşünceyle örtüşen önemli bir adımdır. Eğer siz eski binanızı yıkmak yerine, onu “A Enerji Sınıfı” olacak şekilde güçlendirip yenilerseniz hem karbon salınımını azaltırsınız hem de alıcısına %90 kredi imkanı sunarak mülkünüzü satılabilir kılarsınız. Bu, bürokrasinin “Yeterlilik” ilkesine verdiği somut bir destektir.

YENİ BİR ALFABE ARAYIŞI

Devletin tuğla üstüne tuğla koyan bir müteahhit değil, oyunun kurallarını belirleyen bir regülatör olması gerektiğini yıllardır savunuyoruz. Türkiye’nin yıllık 1 milyonluk konut ihtiyacını tek başına kamu bütçesiyle karşılamak hayalcilik olur; asıl marifet, özel sektör dinamizmini ve bireysel tasarrufları güvenli kanallara yönlendirebilmektir.

Bugün “peşinat biriktir, kredi çek” döngüsüne sıkışan ve matematiği tutturamayan 25-40 yaş arası genç profesyoneller için finansal alfabeyi baştan yazmak zorundayız. Örneğin, İngiltere’de başarıyla uygulanan “Paylaşımlı Mülkiyet” ile vatandaşın evin sadece gücünün yettiği hissesini alıp kalanına kira ödediği; ya da “Kira Birikimli Tapu” ile ödenen kiranın boşa gitmeyip evin peşinatına sayıldığı modeller artık birer düşünce değil, zorunluluktur.

Benzer şekilde, Anadolu’nun imece kültürünü BDDK denetiminde kurumsallaştıran “Tasarruf Finansman Sistemi”, yüksek faiz ortamında bankacılık dışı kritik bir can simidi sunarken; Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) ve blokzincir tabanlı Tokenizasyon gibi araçlar, bir öğrencinin harçlığıyla bile dev projelere metrekare bazında ortak olabilmesinin, yani gayrimenkulün demokratikleşmesinin önünü açmaktadır. Devletin görevi, işte bu kanalların hukuki altyapısını kurarak “erişilebilirliği” tabana yaymaktır.

DAMLAKENT VAKASI

Tüm bu modelleri konuşurken, odadaki fili, yani “Damlakent” tecrübesini görmezden gelemeyiz. Emlak Konut GYO öncülüğünde “Gayrimenkul Sertifikası” modeliyle halka arz edilen bu projede, yatırımcılar ne yazık ki enflasyon karşısında ciddi oranlarda reel zarar etti. Sertifika fiyatlarının, konut fiyat artış hızını yakalayamamanın ötesinde halka arz fiyatının bile arkasına sarkıyor oluşu sisteme olan güveni sarstı.

Ancak burada suçlu “Gayrimenkul Sertifikası” modeli değil; modelin kurgulanış biçimidir. Yatırımcıyı enflasyona karşı koruyacak mekanizmaların eksikliği ve değerleme süreçlerindeki hantallık, bu sonucu doğurmuştur. Bir doktor hatası yüzünden tıp bilimini reddedemeyeceğimiz gibi, Damlakent’teki kötü uygulama yüzünden de “sermaye piyasası araçlarını” çöpe atamayız. Aksine, bu tecrübeden ders çıkararak; yatırımcının reel getirisini garanti altına alacak, şeffaf ve denetlenebilir yeni mekanizmalar kurmalıyız.

SONUÇ

Maraş depreminin yıldönümünde, sadece binaları değil, bakış açımızı da güçlendirmek zorundayız. Sürdürülebilirlik sadece “Verimlilik” (yalıtım) ve “Tutarlılık” (yenilenebilir enerji) değildir. HouseEurope’un hatırlattığı “Yeterlilik” bizim asıl eksik olan üçüncü sütunumuzdur.

Çözüm; BDDK’nın son kararı gibi bürokratik engelleri kaldırmak, GYF gibi modellerle finansmanı tabana yaymak, ama en önemlisi; “her boşluğu yeni betonla doldurmak” yerine, elimizdeki stoku akılla, bilimle ve finansal mühendislikle barınılabilir, erişilebilir ve kullanılabilir kılmaktır. En pahalı konut, arzı olmayan konuttur; en güvenli konut ise, içinde hayatın sürdüğü, güçlendirilmiş ve finanse edilebilir konuttur.