Çin konut piyasası ve Türkiye için dersler

Küresel ekonomi, 2008 yılındaki Büyük Finansal Krizden bu yana konut ve gayrimenkul piyasalarında yapısal bir dönüşüm yaşamaktadır. Bahse konu krizin etkileri zayıflamaktayken 2020 yılında ortaya çıkan pandemi ile birlikte meydana gelen enflasyonist baskılar ve merkez bankalarının agresif sıkılaştırma politikaları, piyasalardaki geleneksel ezberleri bütünüyle bozmuştur.

Gelişmiş ekonomilerde ılımlı toparlanmalar görülürken gelişmekte olan piyasalarda belirgin ve derin daralmalar yaşanmaktadır. Burada dikkat çeken en önemli aktör Çin Halk Cumhuriyeti’dir. Geleneksel statü anlayışı ve devlet destekli politikalarla dünyadaki en yüksek konut mülkiyeti oranlarından birine, yüzde 90 seviyesine ulaşan Çin, bugün tarihsel bir konut piyasası krizi içindedir. Bahse konu kriz, sıradan bir sektörel yavaşlama değildir. Mevcut durum, tepeden inmeci müdahalelerin, aşırı arza dayalı sermaye birikim rejiminin ve piyasa dinamiklerini hiçe sayan merkezî aklın doğrudan iflasıdır.

MÜDAHALECİ AKLIN YIKIMI

Son günlerde konut piyasası analistlerinin masasında ve sosyal medya kullanıcılarının ekranlarında sürekli yer alan bir grafik, Çin’deki reel konut fiyatlarının yirmi yıllık seyrini tartışmasız biçimde ortaya koymaktadır. İlgili grafik incelendiğinde, 2021 yılının üçüncü çeyreğinde 113 seviyesini aşarak tüm zamanların zirvesini gören reel fiyat endeksinin, kesintisiz ve amansız bir düşüş trendine girdiği görülmektedir. 2026 yılının ilk çeyreğinde endeks 85 seviyelerine kadar gerilemiştir. Başka bir deyişle Çin’de konut fiyatları reel anlamda on beş yıl önceki satın alma gücünün dahi altına inmiştir.

Söz konusu sert düşüşü tetikleyen ana unsur, piyasanın doğal işleyişinden ziyade merkezî hükûmetin “Üç Kırmızı Çizgi” adını verdiği katı finansal regülasyonlardır. İnşaat şirketlerinin bilançolarına, onların piyasa içi adaptasyon süreçlerini hiçe sayarak aniden getirilen sınırlar, sektörde ölümcül bir likidite sıkışıklığı yaratmıştır. Çin’deki sistemin temel finansmanı olan maket üzerinden yürütülen ön satış modeli tıkanmış, yüz binlerce projenin inşaatı durmuş ve devasa bir ipotek boykotu patlak vermiştir. Devletin piyasayı soğutma adına attığı adım, bürokratik kibrin sınırlarını göstererek devasa bir açmaz yaratmıştır.

DEMOGRAFİ VE TOPLUMSAL SERVETİN BUHARLAŞMASI

Çin halkının servetinin neredeyse yüzde 70’i gayrimenkule ve konut mülkiyetine bağlanmış durumdadır. Alternatif finansal yatırım araçlarının eksikliği ve devletin katı sermaye kontrolleri, on milyonlarca aileyi birikimlerini enflasyondan korumak için konut almaya âdeta mahkûm etmiştir. Müteallik fiyat düşüşleri, Çin orta sınıfının servetinin kâğıt üzerinde yarı yarıya erimesine neden olmuş, tüketim talebi çökmüş ve ekonomi deflasyonist bir sarmala sürüklenmiştir.

Buna ek olarak, ülkenin içinden geçtiği demografik kış, konut piyasasının organik sınırlarına ulaştığını teyit etmektedir. Nüfusun daralmaya başlaması ve kentleşme hızının zirveyi görüp yavaşlaması, inşaat sektörünün yıllardır ürettiği devasa arz fazlasını görünür kılmıştır. Kimsenin yaşamadığı milyonlarca boş daireden oluşan hayalet şehirler, kaynak tahsisini piyasanın organik düzenine bırakmayan tepeden inmeci aklın ne kadar yıkıcı sonuçlar doğurabileceğinin en net kanıtıdır.

İNŞAAT ODAKLI BÜYÜME ÇIKMAZI

Çin ve Türkiye piyasalarını karşılaştırdığımızda karşımıza çıkan mülkiyet verileri, geleceği öngörebilmemiz adına bize emsalsiz bir fırsat sunmaktadır. Farklı uluslararası kaynaklara göre yüzde 88 ile yüzde 96 bandında seyreden devasa bir ev sahipliği oranına ulaşan Çin piyasası, mutlak sahiplik modelinin sınırlarını tüketerek iflas etmiştir. Buna karşın ülkemizde ev sahipliği oranı hâlen yüzde 56 seviyelerinde gezinmektedir. Bahse konu istatistiksel makas, Türkiye’de konut üretiminin neden durmaması gerektiğinin en somut kanıtıdır. Nitekim Türkiye, Çin’den farklı olarak bir arz fazlası değil artan maliyetler ve krediye erişim kısıtları nedeniyle üretilemeyen sıfır konutların yarattığı kronik bir arz kısıtı yaşamaktadır.

Türkiye gibi barınma açığı bulunan ve hâlen güçlü bir demografik dinamizme sahip olan bir ülkede inşaat yapılmasını salt bir israf olarak görmek büyük bir yanılgıdır. Özellikle muhalefet cephesinden sıklıkla yükselen “parayı betona gömdüler” şeklindeki toptancı eleştiri, kentin ve yurttaşın organik barınma ihtiyacını ne yazık ki göz ardı etmektedir. Oysa siyaset kurumunun iktidar ve muhalefet fark etmeksizin asıl düştüğü kavramsal tuzak, inşaat yapılması değildir. Asıl sorun, herkesi mutlak surette “ev sahibi” yapmayı vadeden popülist sahiplik rüyasının durmaksızın pompalanmasıdır. İlgili köşede defalarca vurguladığımız üzere temel derdimiz, salt bir beton eleştirisi yapmak değil barınma sorununa akılcı bir çözüm üretmek ve inşaat sektörümüzü bahse konu hedefe göre güncellemektir.

Söz konusu barınma ihtiyacını karşılamak için konut üretimi elbette elzemdir ve desteklenmelidir. Ancak üretilen her konutun yalnızca satılmak ve bir finansal yatırım aracı olarak el değiştirmek üzere kurgulandığı bir sistemin uzun vadede işlemesi olanaksızdır. Eğer kentsel mekân üretimi salt mülkiyet aktarımı döngüsüne hapsolmaya devam ederse, değişen demografik yapı ve tıkanan yatırım süreçleri bağlamında Türkiye’nin de giderek Çin’e benzemesi ve günün sonunda aynı duvara çarpması kaçınılmazdır. Bahse konu tablo, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın güncel verileriyle de teyit edilmektedir. Fiyatlar yıllık bazda nominal olarak artış gösterse de enflasyondan arındırıldığında reel olarak değer kaybetmekte ve piyasadaki nominal illüzyonu adım adım yıkmaktadır.

SONUÇ

Çin deneyimi, devletin konut piyasalarına yaptığı aşırı regülatif müdahalelerin ve bütünüyle inşaata dayalı tepeden inmeci büyüme modellerinin er ya da geç çökmeye mahkûm olduğunu net biçimde kanıtlamaktadır. Bizde görülen sorunlar ise sanki tam zıttı gibi görünse de her alanda hüküm süren bürokratik vesayet bizleri aynı sonuca ulaşmaktadır. Türkiye’deki 61 farklı plan türü ve 19 farklı kamu kurumunun yarattığı yetki karmaşası, rant üreten kaotik bir bürokrasi yaratmaktadır. İlgili parçalı sistem tasfiye edilmeli derken kastettiğimiz, söz konusu kararların tek elden alındığı bir sistem önerisi değil tam aksine kararları piyasanın doğal işleyişine ve mülkiyet haklarına bırakan şeffaf bir anlayışın benimsenmesidir.

Serbest piyasanın kendiliğinden doğan organik düzenini yok sayan merkeziyetçi bir planlama ruhu, şehirleri yaşanabilir alanlar olmaktan çıkarıp yaşamsal karşılığı olmayan devasa mekânlara çevirmektedir. Barınma krizinin yegâne çözümü, piyasa dinamiklerinin önündeki bürokratik engelleri kaldıran, mülkiyet haklarını koruyan ve kentin organik dokusuna saygı duyan liberal ilkelerin yeniden hatırlanmasıdır. Ekonomik istikrarın ve sürdürülebilir kentleşmenin yolu, müdahaleci aklın yarattığı illüzyonlardan kurtularak bireylerin özgür iradeleriyle şekillenen doğal piyasa mekanizmalarına güvenmekten geçmektedir.