Mayıs ayına ait konut satış istatistikleri, tatillerin yarattığı iş günü kayıpları nedeniyle hacimsel olarak bize çok net bir fotoğraf sunmamaktadır. Sayısal daralmalar veya genişlemeler, geçici takvim etkilerinin gölgesinde kalabilmektedir. Ancak piyasanın derinliklerindeki dönüşümü anlamak adına mutlak satış adetlerinden ziyade içsel oranlara odaklanmamız gerekmektedir.

Veri setlerinin derinliklerine indiğimizde, Türkiye gayrimenkul piyasasının uzun süredir içine hapsolduğu nominal illüzyonun yavaş yavaş dağıldığını ve gerçekliğin herkes tarafından kabul edilmeye başlandığını görmekteyiz. İstatistikler sadece sayıları değil toplumun mekânla kurduğu çarpık ilişkiyi de gözler önüne sermektedir. Rakamların ardındaki sosyolojik ve iktisadi tablo, bu köşede sürekli bahsettiğimiz evrimsel piyasa işleyişinden ne denli saptığımızı kanıtlamaktadır.

İPOTEKLİ SATIŞLARDA BÜROKRATİK SINIRLAR

İlk olarak finansman kanallarındaki duruma baktığımızda çarpıcı bir kilitlenme göze çarpmaktadır. Yılbaşından bu yana Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu kısıtlamalarındaki ufak esnemelerle bir miktar hareketlenen ipotekli kredili satış oranı, mevcut tablo itibarıyla yüzde 20 dolaylarında sabitlenmiş görünmektedir. Daha da önemlisi, tarihsel olarak ipotekli satış oranı ile reel faizler arasında var olan sıkı ilişkinin artık ciddi biçimde gevşediğini saptamaktayız. Piyasanın organik dengesi bozulduğunda, ekonomik göstergeler arasındaki bağlar da doğal olarak kopar. Kredi kullanım oranının faiz seviyelerinden ziyade doğrudan makroekonomik kararlara ve idari kısıtlamalara duyarlı hâle gelmesi, sistemin nasıl bir bürokratik vesayet altına girdiğinin ispatıdır. Serbest piyasanın kendiliğinden doğan işleyişi yerine idarenin yukarıdan aşağıya dayattığı müdahaleci akıl, finansman piyasasını doğal sınırlarına dayandırmış durumdadır. Kredi musluklarını idari kararlarla yönetme çabası, piyasayı öngörülebilir olmaktan bütünüyle çıkarmaktadır. İlgili durum, kaynakların kentsel mekânda verimsiz dağılmasına ve yurttaşın mülkiyete erişim krizinin derinleşmesine yol açmaktadır.

NOMİNAL İLLÜZYON VE REEL DÜŞÜŞÜN TEYİDİ

Geçtiğimiz aralık ayında yeni yıl beklentilerini tartışırken pek çok uzmandan ayrışarak dolar bazında yatay bir seyir ve hatta düşüş beklediğimizi açıkça ifade etmiştik. Bağımsız finansal analistlerin de güncel yayınlarında sıklıkla dile getirdiği piyasadaki yavaşlama emareleri, bugün geldiğimiz noktada bütünüyle somutlaşmış durumdadır. Aylık veri serileri, ileri sürdüğümüz söz konusu öngörüyü tartışmasız bir kesinlikle doğrulamaktadır. Konut Fiyat Endeksi (KFE) 2025 yılının aralık ayında 204,36 seviyesindeyken Mayıs 2026 dönemi itibarıyla 227,08 seviyesine ulaşarak kâğıt üzerinde yüzde 11 dolaylarında nominal bir büyüme sergilemiştir. Ne var ki konut fiyatları enflasyonun itici gücüyle nominal olarak artmaya devam etse de enflasyondan arındırılmış reel durumun negatif seyri olanca ağırlığıyla sürmektedir. Güncel olarak incelediğimizde aralık ayında 12,71 olan reel KFE değerinin mayıs ayında 12,29 seviyesine kadar gerilediğini net bir biçimde tespit etmekteyiz.

Amerikan enflasyon düzeltmesi uygulanmış dolar paritesine veya altın karşılıklarına baktığımızda konutun değer kaybettiği gerçeği çok daha belirgin bir hâl almaktadır. Söz konusu dolar paritesinin 3,40 ile 3,42 bandı arasına sıkışarak tam da öngördüğümüz yatay seyri teyit etmesi, döviz bazında büyüme illüzyonunun sona erdiğini kanıtlamaktadır. Altın karşılıkları ise ilgili erimenin bir diğer ispatıdır. Aralık ayında 0,0343 olarak ölçülen KFE/altın paritesinin mayıs ayında 0,0338 seviyesine düşmesi, gayrimenkulün altın karşısında yatırımcıya kaybettirdiğini matematiksel olarak belgelemektedir. Satış fiyatları reel bazda bu denli erirken üretim maliyetlerinin direndiği mevcut tablo, sektörün kâr marjlarını sıfırlamakla kalmamakta, aynı zamanda “konut fiyatları her zaman artar” efsanesini de bütünüyle çürütmektedir. Uzun yıllardır süregelen spekülatif çılgınlığın sonuna geldiğimizi veriler bize son derece yalın ve ussal bir dille anlatmaktadır.

ALTIN-BETON SARMALI: NEDEN HALA YATIRIM ARACI?

Ortada böylesine net bir negatif reel getiri varken gayrimenkulün neden hâlen bir yatırım aracı olarak görüldüğü, üzerinde durulması gereken en kritik sosyolojik ve iktisadi problemdir. Türkiye’de geniş kitlelerin hâlen altın ve konut döngüsünde boğulması sadece ekonomik bir tercih değil enflasyonist hafızanın ve finansal derinlik eksikliğinin yarattığı tarihsel bir travmadır. Hızlı kentleşme sürecinde toprağı ve betonu bir sığınak olarak gören geleneksel zihniyet, günümüzün karmaşık ekonomik düzeninde bile yakamızı bırakmamaktadır. Gelişmiş ekonomilerde bireyler tasarruflarını sermaye piyasalarına, teknolojiye ve üretime yönlendirirken bizim yatırım anlayışımızın elli yıllık ömür biçilen beton yığınlarına hapsolması, kentsel krizimizin asıl kaynağıdır.

Modern bir ekonomide yatırım, dinamik finansal enstrümanlarla yapılır. Toprağa dökülen demir ve çimentonun elli yıllık fiziksel bir ömrü ve yıpranma payı varken ilgili yapıları sonsuz bir servet üretim makinesi gibi algılamak mantıklı bir yaklaşım değildir. Kentsel mekânı barınma ihtiyacını karşılayan bir kullanım değeri olmaktan çıkarıp enflasyona karşı korunma kalkanı veya bir servet biriktirme aracı hâline getirdiğinizde, barınma krizini kalıcı olarak kurumsallaştırmış olursunuz. Mülkiyetin dar bir zümrede yığılması ve fiyatların suni olarak şişmesi, işte bahse konu çarpık yatırım aracı perspektifinin eseridir. Diğer finansal araçlar bir türlü Türk insanının yatırım anlayışına dâhil olamamakta, sistem sürekli olarak betonu sübvanse etmektedir.

BARINMA KRİZİNDEN ÇIKIŞ VE YENİ PARADİGMA

Kentlerimizi birer beton fabrikasına dönüştüren bu arkaik zihniyetten bir an evvel kurtulmamız gerekmektedir. Konutun spekülatif bir yatırım aracı bakışından çıkması, alt ve orta gelir gruplarının barınma hakkına ve konuta erişim sorununa dair atılacak en önemli adım olacaktır. Barınma sorununu çözmek istiyorsak öncelikle tasarrufları betondan alıp gerçek ve üretken finansal piyasalara kanalize edecek güvenilir bir iktisadi zemin inşa etmeliyiz.

Bugün verilerin bize söylediği şudur; Yapay müdahaleler, katı regülasyonlar ve kentsel mekânı bir rant aracı olarak gören anlayış iflas etmiştir. Kentleşme politikalarımızı piyasanın organik ve esnek yapısına bırakmalı, gayrimenkulü bir zenginleşme illüzyonu olmaktan derhal çıkarmalıyız. Toplum olarak finansal enstrümanların çeşitliliğini kavramak ve betona gömülen sermayeyi özgürleştirmek, sağlıklı bir kentsel geleceğin biricik anahtarıdır. Gayrimenkul piyasasının doğal sınırlarına dönmesi, hepimiz için yapısal bir aydınlanmanın başlangıcı olmalıdır.