TÜİK tarafından açıklanan 2025 Eylül ayı konut satış istatistiklerinde 150.657 adetle 2025’in en yüksek seviyesi ve tarihin en yüksek Eylül ayı performansına ulaşılması, sıradan bir vatandaş için iyimser görünebilir. Ancak konuya vakıf olanlar için bu satış adedi bir yanılsamadan ibarettir. Zira ilgili veriler, satışların ezici çoğunluğunun ekonomiye taze bir katma değer yaratmayan ikinci el devirlerinden oluştuğunu göstermektedir. İkinci el devirlerinin yapısını anlamak ve piyasadaki hareketliliğin karakterini anlamak için Merkez Bankası’nın verilerine baktığımızda, Konut Fiyat Endeksi (KFE) ile Konut Birim Fiyatı arasındaki ayrışma dikkat çekicidir. Bahse konu fark, piyasada işlem gören konutların niteliğinin değiştiğini, talebin lüks veya yüksek değerli varlıklardan ziyade daha düşük değerli, alt segmentte yer alan ikinci el konutlarda yoğunlaştığını göstermektedir. Satış adetlerindeki bu artışa rağmen konut fiyatlarındaki reel artış hızının yavaşlaması sektör uzmanlarına şu temel soruyu sordurmaktadır: Türkiye’de konut, uzun vadeli ve istikrarlı bir varlık mıdır, yoksa kısa vadeli ve spekülatif bir finansal araca mı dönüşmüştür?

Bu tahlili yapabilmek için yine KFE’ye bakılması faydalı olacaktır. Ancak yüksek enflasyonist ortamda nominal değere bakmak yanıltıcıdır. Kronikleşmiş yüksek enflasyon, varlıkların gerçek performansını gizleyen bir sis perdesidir ve kâr yanılsaması yaratır. Asıl mesele, konutun reel, yani enflasyondan arındırılmış değeridir. İlgili veriler TÜİK/Reel KFE parametresinin 2023 yılı Haziran ayındaki zirvesinden bu yana istikrarlı bir düşüş eğiliminde olduğunu göstermektedir. Daha basit bir ifade ile konut piyasası, fiyatlarındaki devasa nominal artışa rağmen genel hayat pahalılığının gerisinde kalmaktadır. Enflasyonun hızı ve dolar paritesindeki dalgalanma ile konut reel anlamda sahibine değer kaybettirmektedir. Bu durum, “ev fiyatları sürekli artıyor” şeklindeki yaygın kanının, sadece Türk Lirası bazında yaratılan bir para illüzyonundan ibaret olduğunu göstermektedir.

İlgili KFE’yi dolar paritesi ve ABD enflasyonu ile düzelterek uluslararası bir yatırımcının gözünden tabloya baktığımızda durum daha da netleşir. Dolar bazlı reel getirinin zirve yaptığı 2023 yılı Nisan ayından bu yana yaklaşık %2,3’lük bir reel değer kaybı hesaplanmaktadır. Ancak bu verilerin ortaya koyduğu asıl yapısal anomali, uzun ve kısa vade arasındaki devasa getiri farkında gizlidir. 2013 Mart ayından 2025 Eylül ayına uzanan on iki yıllık süreçte, konutun dolar bazlı reel getirisi sadece %1,51 gibi mütevazı bir seviyededir. 2021 Aralık ayında yaşanan kur şokundan bu yana geçen kısa dönemde elde edilen dolar bazlı reel getiri ise %179 gibi akıl almaz bir orana ulaşmıştır.

İşte bu iki tarih arasındaki uçurum, Türkiye’de konut piyasasının, gayrimenkulün rasyonel doğası ile çelişmekte olduğunu ortaya koymaktadır. Rasyonel bir piyasada, uzun vadeli bir varlığın on iki yıllık getirisi ile üç yıllık getirisinin bu denli negatif ayrışması beklenemez. Bu durum, piyasanın 2021 sonrasında temel dinamiklerinden koptuğunun ve fiyatlamanın, değerden bağımsız bir hezeyana dönüştüğünün somut kanıtıdır. Bu dönemdeki uygulamalar, tasarruf sahiplerini ulusal para birimine alternatifler aramaya itmiş ve konut, barınma ihtiyacından çıkarak spekülatif bir oyun alanına dönüşmüştür. Bugün ise, negatif reel faiz döneminin yarattığı “erişim krizinden” kaçmaya çalışan, tasarruflarını yüksek altın fiyatları sayesinde likit sermayeye çevirebilen bir kitlenin “barınma ihtiyacıyla” bu alt segment talebini beslediğini görmekteyiz.

Yeri gelmişken, uzun vadeli getiri yokluğunu, yani demin bahsettiğimiz on iki yıllık süreçteki mütevazı reel getiriyi göz ardı eden ve konunun özünü ıskalayan meşhur “Ama kira geliri var” argümanına da değinmek gerekir. Yurttaşın basit bir hesapla, gelen kiradan eline geçen nakit akışına odaklanması anlaşılabilir. Ancak bu argümanın, uzmanlar tarafından gayrimenkulün gerçek getirisini perdeleyen bir yanılgı olarak kullanılması kabul edilemez. Toplam getiri, sermaye kazancı ve nakit akışının toplamı olsa da, brüt kira gelirinin tamamı kâr değildir. Tecrübesiz yatırımcılar, brüt kira ile elde kalan net faaliyet geliri (NFG) arasındaki devasa farkı gözden kaçırmaktadır. Kiranın önemli bir kısmı, mülkün kendi maliyetlerini karşılayan bir fondur. Rasyonel bir yatırımcı, brüt kiradan üç ana maliyet kalemini düşmelidir: Birincisi, fiziksel ve fonksiyonel yıpranmadır; binalar eskir, tesisatlar yaşlanır. Mülkün değerini endeks kalitesinde tutmak için bu yenileme harcamaları zorunludur. İkincisi, emlak vergisi, zorunlu sigortalar ve aidatlar gibi işletme giderleridir. Üçüncüsü ise, kiracılar arasındaki boşluk dönemleri veya tahsilat kayıplarıdır. Bu maliyetler düşüldüğünde ortaya çıkan NFG, özellikle Dolar bazındaki ana para erimesini telafi etmekten çok uzaktır. Dolayısıyla, sıkça kâr olarak görülen “kira geliri” aslında büyük ölçüde mülkün değerini koruma fonundan ibarettir.

Bugün içinde yaşadığımız ve “erişim krizi” olarak tanımladığımız barınma açmazının temelinde de tam olarak bu süreçler ve yanlış kabuller yatmaktadır. Verilerin net bir şekilde kanıtladığı gibi konut, temel bir barınma ihtiyacını karşılayan sosyal ve ekonomik bir varlık olma algısını çoktan yitirmiştir. Dolar bazında ana parasını koruyamayan, elde edilen brüt kiranın ise ancak kendi fiziksel ve fonksiyonel yıpranma maliyetlerini karşıladığı bir varlık, rasyonel bir yatırım aracı olmaktan da çıkmış adeta volatil hisse senetleri gibi hareket etmeye başlamıştır. Müteallik bu durum, sadece bireylerin barınma hakkını zedelemekle kalmamakta aynı zamanda piyasanın kendi kendini düzenleme yeteneğini de tahrip etmektedir. Fiyatlar artık somut verilerle değil, irrasyonel beklentilerle şekillenmektedir. Piyasanın yeniden istikrara kavuşması, serbest piyasa dinamiklerinin özgür bırakılmasına, ekonomik okuryazarlığın artırılmasına ve fiyatlamanın rasyonel bir zemine oturmasına bağlıdır. Aksi takdirde, bu temelsiz ve irrasyonel süreç sürdürülebilir olmaktan uzaktır. Nitekim verilerimiz, tarihi dolar bazlı reel zirveye eriştikten sonra, Türk gayrimenkul piyasasının yaşayacağı dolar bazlı sert bir düzeltmenin habercisi olmaya devam etmektedir.