Konut piyasasında sorun fiyatlar mı, erişim mi?

Geçtiğimiz hafta dünya metropollerindeki kira maliyetlerini mercek altına alan ve ABD kentlerinin bu sıralamada üst sıralarda yer aldığını ortaya koyan haber, Türkiye’de süregelen “konut” ve “kira” meselesini daha temel bir çerçevede yeniden düşünmek adına önemli bir mukayese zemini sunmaktadır. Ülkemizde birbirinden farklı ekonomik koşullara sahip 1995, 2005, 2015 veya 2025 gibi yıllarda yapılan sokak röportajlarında, toplumun kiralara ilişkin şikayetlerinin hiç değişmeyip, her dönemde kiraları “ateş pahası” olarak ifade etmesi, toplumsal algıların iktisadi verilerle her zaman örtüşmeyebileceğini gösteren sosyolojik bir vakıadır. Oysa kent ve gayrimenkul ekonomisini anlamak, görünenin ardındaki yapısal dinamikleri sorgulamayı, yani hastalığın belirtilerinden ziyade kök nedenlerine inmeyi gerektirir. Bizim bu amaçla sorduğumuz soru ise Türkiye’de yaşanan konut ve kiracı krizinin salt bir fiyat sorunundan mı yoksa daha derinlerde yatan bir gelir dağılımı ve erişim sorundan mı kaynaklandığı olacaktır.

Türkiye’deki durumu daha bütüncül bir çerçeveye oturtabilmek için, ülkenin genelini doğrudan veya dolaylı olarak etkileyen İstanbul’daki kira değerlerini bir başlangıç noktası olarak ele almak faydalı olacaktır. İlgili kentte ortalama aylık kiranın 793 dolar olduğu görülmektedir. İlgili fiyat yıllık bazda yaklaşık 9.516 dolarlık bir maliyete tekabül etmektedir. Ülkemizin kişi başına düşen yıllık milli gelirinin 15.148 dolar olduğu göz önüne alındığında, İstanbul’da barınmanın maliyetinin, ülke ortalamasındaki bir bireyin yıllık gelirinin %63’ü gibi son derece yüksek bir orana ulaştığı ortaya çıkmaktadır. Bu parametreler incelendiğinde İstanbul’daki barınma maliyetinin milli gelire oranının söz konusu haberde geçen kentler arasında dördüncü olarak, dünyanın en pahalı şehirleriyle benzer bir seviyede yer aldığı görülebilir.

Burada okura bilgi vermek adına söylersek, bir ülkenin refah düzeyini anlamak için kişi başına düşen milli gelir gibi ortalama değerlerin ötesine geçerek ülke gelirinin toplum içinde nasıl dağıldığını gösteren yapısal göstergelere bakmak bir zorunluluktur. Bahse konu göstergelerin en bilinenlerinden olan Gini katsayısı ile gelir dağılımındaki eşitsizlik ölçülmeye çalışılır. Türkiye de 2024 yılı sonunda 0,413 olarak tespit edilen Gini katsayısı, bu değerle gelir dağılımında önemli bir adaletsizliğin varlığına işaret etmektedir. Müteallik katsayının yüksekliği, kişi başına düşen milli gelir gibi “ortalama” bir değerin, nüfusun önemli bir kesiminin gerçek gelir durumunu yansıtmaktan uzak olduğu anlamına gelir. Gelirin büyük bir kısmının küçük bir azınlığın elinde toplandığı bir yapıda yurttaşların büyük çoğunluğu bu ortalamanın oldukça altında bir gelirle yaşamını sürdürmek durumunda kalmaktadır.

İşte Türkiye’deki konut sorununun temelinde yatan yapısal kırılma da tam olarak burada başlamaktadır. Küresel ölçekte dahi yüksek sayılabilecek bir kira/gelir oranına sahip olmamız bir yana, gelir dağılımındaki bu derin eşitsizlik, nüfusun geniş bir kesimi için bahsi geçen oranın dahi karşılanamaz bir yüke dönüşmesine neden olmaktadır. Sorun, kiraların mutlak olarak pahalı olmasından ziyade, yurttaşın gelirinin, kentin yarattığı değere ve yaşam maliyetine erişmek için yetersiz kalıyor olmasıdır. Söz konusu durum bir “fiyat” değil, bir “erişim” sorunudur. İstanbul gibi devasa bir metropolün zaten New York veya Londra gibi yerlerden çok daha ucuz olduğunu gördüğümüz bir dönemdeyken dahi vatandaşlar konuta erişemiyorsa, asıl mesele Gini katsayısının işaret ettiği eşitsizliği ortadan kaldırarak her yurttaşın bu konutlara erişimini sağlamak olmalıdır.

Bu erişim sorunu, devletin son yıllarda uygulamaya koyduğu %25 kira artış sınırı gibi müdahalelerle daha da karmaşık ve çelişkili bir hal almıştır. Devlet bir terazi kurarak bir kefesine kiraya verenin mülkiyet hakkını, diğer kefesine ise kiracının barınma hakkını koymuştur. Liberal bir hukuk düzeninde, sözleşme özgürlüğü gereği bu terazinin dengesi taraflarca serbestçe belirlenir. Ancak devlet, terazinin kiracı aleyhine bozulduğunu düşünerek piyasaya müdahale etmiştir. 1982 Anayasası, 1961 Anayasası’na göre mülkiyet hakkına daha geniş bir koruma sağlasa da devlete sosyal devlet ilkesi gereği müdahale alanı tanımaktadır. Ne var ki, piyasanın organik işleyişine yapılan bu tür tepeden inmeci müdahaleler, sorunu çözmek bir yana, kiralık konut arzını daraltarak ve ev sahibi-kiracı ilişkilerinde onarılmaz gerilimler yaratarak krizi daha da derinleştirmiştir.

Tam da bu erişim krizinin derinleştiği bir dönemde gündeme gelen “Kiralık TOKİ” gibi duyurular, devletin soruna yönelik müdahale biçimini yeniden gündeme getirmektedir. Sosyal konut projeleri, ilk bakışta düşük gelirli grupların barınma hakkını güvence altına alan bir çözüm gibi sunulsa da bu projelerin kentsel doku ve toplumsal yapı üzerindeki etkileri, daha derinlikli bir analizi zorunlu kılmaktadır. Zira sosyal konut projeleri, uluslararası deneyimlerin de gösterdiği gibi, genellikle kentle bütünleşememe, mevcut sosyal dokuyu bozma ve ekonomik kutuplaşmayı derinleştirme gibi eğilimler taşır. Devasa sosyal konut projeleri, çevrelerindeki şehri çürütmekte ve diğer kesimler gözünde yalıtılmış “düşman adacıklar” yaratmak suretiyle toplumsal gerilimi artırmaktadır. İlgili projelerin başarısız olmasının temel nedenlerinden biri şehirden ayrıştırılmış olmalarından kaynaklanmaktadır. Ulaşımı zor biçimde, kent çeperlerinde planlanan ilgili bölgelerin kullanıcı ihtiyaçlarını göz ardı etmesi, insanların sosyalleşebileceği kurumların yok olmasına neden olmaktadır. Bununla birlikte, Fransa ve ABD gibi ülkelerdeki deneyimler, bahse konu projelerdeki koridor, otopark ve asansör gibi ortak alanların, bulundukları kentlerin en yüksek suç oranlarına sahip bölgelerine dönüşebildiğini göstererek, ilgili projelerin yarattığı insani maliyeti de gözler önüne sermektedir.

Uygulanan sosyal politikalar da kendi içinde çelişkiler barındırır. Kiracılara dayatılan azami gelir sınırı gibi kurallar, bir yandan başarılı bireylerin bölgeden ayrılmasına neden olarak sosyal dokuyu zayıflatırken, diğer yandan geride kalanların kendilerini geçici ve başarısız olarak görmelerine neden olur. Hatta yine yurtdışı örneklerinde görüleceği üzere bahse konu durum, yurttaşların ilgili ucuz konutu kaybetmemek adına gelirlerini artırmaktan kaçınmaları gibi üretkenliği engelleyen iktisadi etkiler dahi yaratabilmektedir. TOKİ gibi merkezi kurumlar üzerinden yürütülen sosyal konut üretiminin, rantın dağıtımını merkezileştirerek piyasadaki farklı konut sunum yöntemlerini baskıladığı da bilinmektedir. Liberal bir bakış açısıyla bu durum, tüm yurttaşların vergileriyle oluşturulmuş kamusal kaynakların, belirli bir gruba konut ve bazı müteahhitlere ihale geliri sağlamak amacıyla kullanılması anlamına gelir. Bu kullanım, bireyin kendi çabasıyla yarattığı değerin devlet tarafından dolaylı olarak başkalarına dağıtıldığı bir sistem olarak düşünülebilir.

Sonuç olarak, Türkiye’deki konut piyasasında yaşananlar, birbiriyle çelişen devlet müdahaleleri, yapısal gelir adaletsizliği ve temel barınma ihtiyacı arasında sıkışıp kalmış bir süreci ortaya koymaktadır. Tartışmayı oldukça basit bir argüman olan “kiralar çok yüksek” düzeyinde tutmak, hastalığın nedenini değil, sadece belirtisini konuşmak anlamına gelir. Konut sorununa kalıcı ve adil bir çözüm üretebilmenin yolu, sosyal konut gibi palyatif tedbirlerden veya kira sınırlaması gibi piyasayı bozan müdahalelerden çok yurttaşın alım gücünü artıran, gelir dağılımındaki adaletsizliği gideren daha bütüncül ve yapısal nitelikteki iktisat politikalarının üretilmesinden geçmektedir.