Küresel konut finansmanında son günlerde ilginç bir tartışma yaşanıyor. ABD’de, konut erişilebilirliğini artırmak amacıyla 30 yıllık standart vadenin dahi ötesine geçilerek 50 yıllık ipoteklerin uygulanması düşünülüyor.
*Görsel yazının içeriğine göre yapay zeka tarafından oluşturulmuştur
Bu tartışma, Türkiye’deki konut alıcıları için bir hayalden de öte, mevcut ekonomik gerçekliğimizle derin bir tezat oluşturmaktadır. Gelişmiş piyasalar 50 yılı tartışırken bizim 10 yılda sıkışıp kalmamız bir tercih değil, iki farklı ekonomik evrenin doğal sonucudur.
Batı’da 30 yıl gibi uzun vadeli sözleşmelerin var olabilmesinin temel nedeni, bankaların “Krediyi Ver ve Dağıt” (O2D) olarak bilinen bir modelle çalışmasıdır. Ancak O2D mimarisi, özellikle ABD örneğinde, piyasanın kendi kendine yarattığı bir mucize değildir. Burada görülen liberal düşünce geleneğinin rasyonel müdahale olarak tanımladığı durumdur. ABD’de dönemin yöneticileri, Fannie Mae ve Freddie Mac gibi işletmeler kurarak ilgili ikincil piyasayı yaratmıştır. Bu, Adam Smith’in dahi kabul ettiği, piyasanın işlemesi için gerekli altyapıyı kurma görevidir. O2D sisteminde banka, 30 yıllık bir krediyi oluşturur ve hemen ardından bu krediyi sermaye piyasalarındaki yatırımcılara satarak bilançosundan çıkarır. Söz konusu finansal uygulamaya menkul kıymetleştirme denir. Binlerce konut kredisi bir havuzda toplanır ve bu havuza dayalı olarak İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler (İTMK/MBS) ihraç edilir. Gelişmiş sistemlerde konut finansmanı, bankaların kısa vadeli mevduatlarıyla yahut bireylerin altın birikimleriyle değil, kurumsal yatırımcıların oluşturduğu uzun vadeli sermaye piyasası fonlarıyla sağlanır. Elbette ilgili mimari tek bir temel üzerine inşa edilebilir; Düşük ve istikrarlı enflasyonun sağladığı akılcı makroekonomik öngörülebilirlik.
Türkiye’deki durum ise tam tersidir. Türk bankacılık sistemi, “Krediyi Ver ve Bilançoda Tut” (O2H) modelinde sıkışıp kalmıştır. Banka, verdiği 10 yıllık krediyi vadesi boyunca bilançosunda tutmak zorundadır. Bu zorunluluğun ilk nedeni, kronik enflasyonun yarattığı fiyatlama imkânsızlığıdır. Yüksek ve oynak enflasyonda 30 yıllık sabit faizli bir sözleşme, kabul edilemez bir risk asimetrisi yaratır: Enflasyonun beklenenin üzerine çıkması bankayı zarara, altına düşmesi ise müşteriyi temerrüde sürükler. İkinci yapısal kısıt ise bilanço çıkmazı, yani Vade Uyumsuzluğudur. Bankaların ana kaynağı 1-3 ay vadeli mevduatlardır; ancak talep 10 yıl vadelidir. Maliyeti sürekli değişen bir kaynakla 10 yıl sabit getirili bir varlığı fonlamak, devasa bir faiz riski yaratır. Bu riski aşabilmek adına en önemli araçlar olan İTMK ihraçlarının yasal altyapısı, Türkiye’de 2007’den bu yana mevcut olmasına rağmen bu pazarın işlevsiz kalma sebebi, kronik enflasyonun yarattığı “tavuk-yumurta” problemidir. Yüksek enflasyonda, uzun vadeli yatırımcılar 30 yıllık sabit faizli özel sektör kâğıdı almak istemez; ussal olarak, enflasyona endeksli devlet tahvillerine (TÜFEKS) yönelir. Talep olmadığı için arz oluşmaz, piyasa derinleşmez ve bankalar O2H modeline ve kısa vadeli mevduat tuzağına mahkûm kalır.
Bu döngünün kırılabilmesi, eş zamanlı reformları gerektirir. Her şeyden önce, fiyat istikrarına odaklı bir para politikasıyla enflasyon beklentilerinin kalıcı olarak çıpalanması temel ön koşuldur. Bu makro temel sağlandıktan sonra, İTMK ve İSPA (Covered Bonds) piyasası başlatılmalıdır. Elbette, 2008 Küresel Finans Krizi’nin dersi unutulmamalıdır: O2D modeli, kalitesiz kredilerle bir çöküş yaratabilme ihtimaline her zaman sahiptir. Bu nedenle, piyasanın inşası güçlü bir denetim kapasitesiyle yürütülmelidir. Ayrıca, Türkiye’de yıllar sürebilen icra/iflas süreçlerini hızlandıracak yasal reformlar da şarttır. Dahası, Türkiye’nin burada Batı modellerini aşan stratejik bir fırsat penceresi daha bulunmaktadır: İpoteğe Dayalı Sukuk (İslami RMBS). Bu model, banka bilançosunda alacak yerine gerçek varlık mülkiyeti yaratarak, 2008 Krizi’nin spekülatif risklerini barındırmayan, gerçekten “Varlığa Dayalı” bir enstrüman sunar. Bu enstrüman, faiz hassasiyeti olan devasa fon havuzunu sisteme çekerek piyasaları derinleştirme potansiyeline sahiptir.
Peki, tüm bu yapısal reformlar ve istikrar, sıradan yurttaş için ne anlama gelmektedir? Neden 30 yıllık vadeyi bu kadar önemsiyoruz? Bugünün yüksek enflasyon ve faiz ortamında, örneğin şu anki aylık %3,19 faiz şartlarında vadenin uzaması bir çözüm değildir. Basit bir hesaplamayla, 4,5 milyon TL’lik bir kredinin 10 yıl vadeli aylık ödemesi yaklaşık 146 bin TL iken, vadeyi 30 yıla çıkardığımızda ödeme 143 bin TL civarında kalır. Ancak, bahsettiğimiz yapısal reformların, makroekonomik istikrarın ve öngörülebilirliğin sağlandığı bir senaryoda, faiz oranlarının, örneğin aylık %0,69 seviyelerine yapay kampanyalarla değil doğru makroekonomik koşullarla indiğini varsayalım. Aynı 4,5 milyon TL’lik kredinin 10 yıl vadeli ödemesi 55 bin TL’ye düşerken, 30 yıl vadeli ödemesi 33 bin TL’ye geriler. İşte “kira öder gibi” ev sahipliği budur. Nitekim, 2007’deki “Konut Finansman Sistemi Kanunu” da tam olarak bunu vaat etmiştir. Lakin oldukça ilerici bir adım olan kanunun devamında, gerekli finansal derinleşme ve makroekonomik istikrar sağlanamadığı için bugün halen erişim sorunlarını konuşmaktayız.
ABD’de 50 yılı tartışabilmenin lüksü ve bizim 10 yılda sıkışıp kalmamızın zorunluluğu, aynı temele dayanmaktadır. 10 yıllık vade sınırı bir semptomdur, asıl hastalık, kalıcı fiyat istikrarının tesis edilememiş olması ile birlikte bankacılık sistemini mevduat bağımlılığından kurtaracak uzun vadeli ve derinleştirilmiş sermaye piyasalarının tesis edilememiş olmasındadır. Konuta erişim sorunun çözümü öngörülebilir ekonomik yapı içerisinde herkesin kira öder gibi ev sahibi olabilmesindedir. Gelecek haftalarda, bu öngörülebilir yapının en önemli alternatif aktörleri olan Katılım Bankacılığı ve Tasarruf Finansmanı sistemlerinin erişim krizindeki kritik rolü üzerinde duracağız.
