Bu haftaki yazımızda nicel piyasa değerlendirmelerimize kısa bir ara verip geçtiğimiz günlerde İstanbul’da düzenlenen ve Birleşik Arap Emirlikleri (BAE) örneğini de mercek altına alan Gayrimenkul Yatırım İklimi Zirvesi’ni irdeleyeceğiz.
Söz konusu zirve, uluslararası sermayeyi çekme stratejilerimizi yeniden düşünmek adına önemli bir fırsat sunmaktadır. Bu tür etkinlikler, Türkiye’nin yatırım ortamını iyileştirme arzusunu gösterse de asıl sorulması gereken soruları çoğu zaman ıskalamaktadır. Özellikle BAE gibi politik yapısı Batı demokrasilerinden farklılık gösteren ülkelerin dahi küresel gayrimenkul yatırımcıları için nasıl bir cazibe merkezi haline gelebildiği sorusu akılcı bir analizi hak etmektedir. Bu analizin sorusu yatırımcıyı çeken şeyin geçici ve piyasa sinyallerini bozan popülist teşvikler yahut mega projeler mi, yoksa mülkiyet hakkını ve sözleşme özgürlüğünü temel alan sağlam bir hukuki ve operasyonel güvence mi olduğudur. Ve belki daha da önemlisi, binlerce yıllık tarihiyle, Turgut Cansever’in ifadesiyle “Paris'i şehir zanneden ahmaktır” dedirtecek kadar derin bir medeniyet birikimine sahip İstanbul gibi bir metropol, nasıl olur da çölün ortasında kurulan yapay bir kente karşı yatırım çekme yarışında bu kadar zorlanmaktadır?
Rasyonel bir yatırımcı için karar mekanizmasının temelinde reel getiri potansiyeli, makul amortisman süreleri ve hepsinden önemlisi, mülkiyetin hukuki güvencesi yatar. BAE örneği, bahse konu noktada çarpıcı bir derstir. Bir monarşiler birliği olmasına rağmen, Dubai gibi emirlikler, petrol sonrası döneme hazırlık stratejisiyle, yabancı yatırımcıya yönelik son derece liberal, şeffaf ve güvenceli bir hukuki-operasyonel altyapı inşa etmiştir. Dubai’nin net gayrimenkul mevzuatı, tapu sicilinin netliği, “freehold” bölgelerdeki yasal güvenceler ve uyuşmazlık çözüm mekanizmalarının belirliliği yatırımcıya öngörülebilir bir alan sunmaktadır.
Dubai’nin başarısındaki diğer bir faktör, veri şeffaflığı ve piyasanın makroekonomik dinamiklere verdiği rasyonel tepkilerdir. Nitekim Prof Dr. Ali HEPŞEN’in hazırladığı bir çalışma, Dubai konut piyasası ile temel makroekonomik göstergeler arasında uzun vadeli, anlamlı ilişkiler bulunduğunu göstermektedir. İlgili durum, piyasanın ekonomik sinyallere öngörülebilir tepkiler verdiğini ve yatırımcının rasyonel bir zeminde hareket ettiğini kanıtlamaktadır. Uluslararası değerleme firmalarının ve hukuk bürolarının rahatça faaliyet gösterdiği, mülkiyet haklarının güçlü bir şekilde korunduğu, veriye ve rasyonaliteye dayalı bu sistem, politik rejimden bağımsız olarak, küresel sermaye için öngörülebilirlik ve cazibe yaratmaktadır.
Peki, bu tablo karşısında İstanbul ve Türkiye’nin durumu nedir? Vatandaşlık programları veya vergi avantajları gibi dönemsel teşvikler, kısa vadeli hareketlilik yaratsa da yapısal güvencelerin yerini tutamaz. Asıl mesele, mülkiyet hakkının kutsallığı ile çelişen uygulamalar ve algılardır. Varlıklara yönelik ani, keyfi ve hukuki öngörülebilirliği zayıf idari tasarrufların, hatta sermaye el değiştirmelerinin mümkün olduğu bir ortam, en büyük caydırıcı faktördür. Söz konusu caydırıcılığın etkisi ise sadece yabancı yatırımcıyı etkilememektedir. Tam da bu noktada, daha önceki yazılarımızda “gayrimenkulde cari açık” olarak tanımladığımız olgu yaşanmaktadır. Daha pahalı olmasına rağmen Türk yatırımcı bile sermayesini Dubai gibi güvenli liman algısına sahip mekanlara kaçırmaktadır. Bahse konu durum, yatırımcının yüksek getiriden çok, hukuki güvenceye ve rasyonel piyasa işleyişine değer verdiğinin kanıtıdır. Sermayenin ürkek olduğu bir küresel sistemde, mülkiyet güvencesine dair en ufak bir soru işareti, sunulan tüm teşvikleri anlamsız kılabilir.
İstanbul konut birim fiyatları da bu çelişkiyi teyit etmektedir. Dubai gibi merkezlere kıyasla, İstanbul, metrekare başına dolar bazında hala oldukça ucuzdur. Dolar bazlı birim fiyatların tarihi zirveleri gördüğü zamanlarda bile, birim fiyatlarımız Dubai’nin gerisinde kalmıştır (2025-3Ç İstanbul 1663 $/m², Dubai 4877 $/m²). Basiretli bir yatırımcı için bu durum, potansiyel bir fırsattan çok, piyasanın neden bu kadar ucuz kaldığına dair bir risk algısını yansıtır. Fiyatların bu seviyede kalması, tam da o eksik olan güvence, şeffaflık ve rasyonel öngörülebilirliğin bir bedelidir.
Bu bedelin başka bir boyutu, politika yapıcıları, kaçan sermayeye dair palyatif hamlelere itiyor olmasıdır. Mülkiyet ve sözleşmeye dair en temel güvence sağlanamıyorsa, üzerine inşa edilen “yatırımcı dostu” politikalar havada kalmaya mahkumdur. İstanbul'un binlerce yıllık organik birikimi, kültürel derinliği ve eşsiz coğrafyası, onu çöldeki yapay bir vaha olan Dubai'den öteye taşıyabilecek bir potansiyel sunmaktadır. Ancak bu potansiyel, mülkiyet hakkının güvencesi, hukukun üstünlüğü ve piyasanın rasyonel öngörülebilirliği gibi temel liberal ilkelerle tesis edilmediği sürece küresel sermaye için bir anlam ifade etmemektedir. Paradoks şudur: İstanbul gibi gerçek bir şehir, temel piyasa rasyonalitesini sağlayamadığı için yatırım kaybederken, Dubai gibi yapay bir şehir tam da bu rasyonaliteyi sunduğu için yatırım çekmektedir. Bu, sadece bir gayrimenkul piyasası analizi değil, temel ilkelerden kopuk bir kalkınma modelinin trajedisidir.
Sonuç olarak, İstanbul’un küresel bir gayrimenkul yatırım merkezi olma potansiyeli tartışmasızdır. Ancak, mevcut politikalarla, haftalardır tartıştığımız gibi, bir yanda kendi yurttaşına karşı bir barınma sorunu yaratılmış, diğer yanda ise uluslararası yatırım çekilemediğinden, iki uçlu bir başarısızlık sarmalına girilmiştir. Vatandaşın barınamayacağı kadar pahalı, uluslararası sermayeye kar getirmeyecek kadar ucuz bir konut piyasamız oluşmuştur. Ülkemizin potansiyelini gerçeğe dönüştürmenin yolu, geçici teşvik paketlerinden yahut mega projelerden değil mülkiyet hakkı güvencesi, hukukun üstünlüğü, sözleşme serbestisi ve piyasanın rasyonel öngörülebilirliği gibi liberal ilkeleri her koşulda tesis etmekten geçmektedir. Uzun vadeli yatırımcı afaki vaatlere değil, öngörülebilir, şeffaf ve güvenli bir serbest piyasa işleyişine yatırım yapar.
